DES DEMARCHES PREALABLES A LA MISE EN VENTE OU A L’ACQUISITION
Des démarches préalables à la mise en vente (par le propriétaire-vendeur)
De la commercialisation du bien
 

Le propriétaire-vendeur peut se charger lui-même de la commercialisation du bien. Il peut apposer un panonceau sur le bien qu’il souhaite vendre, passer une annonce dans des journaux, des revues ou des magazines spécialisés, ou passer une annonce sur un site internet, parmi lesquels figurent en bonne place :

https://www.leboncoin.fr/

http://www.pap.fr/

Attention : Les annonces immobilières relatives à la vente d’un lot de copropriété doivent mentionner :

- Que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

- Le nombre de lots dans la copropriété ;

- Le montant moyen annuel des charges courantes de copropriété versées par le vendeur.

De manière générale, dans toute annonce, le propriétaire-vendeur est invité à mentionner la nature du bien en vente, le nombre de pièces, de chambres, de salle de bains, de W.C., avec leur répartition par niveau, l’état de conservation, le secteur géographique, le classement énergétique, le prix proposé.

Attention : Toute annonce relative à la mise en vente d’un bien immobilier doit mentionner la lettre correspondant à son classement énergétique, ce qui implique de réaliser le rapport avant toute mise en vente.

Le propriétaire-vendeur peut également désigner un professionnel (notaire, agence immobilière, etc.) pour se charger de la commercialisation du bien qu’il souhaite vendre.

Du mandat confié à une agence

L’activité de l’agent immobilier est règlementée par la loi, d’ordre public, n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée.

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet

Avant d’intervenir, l’agent immobilier doit avoir obtenu un mandat signé de son client (le mandant).

Ce mandat doit être écrit, et comporter mention du numéro d’inscription sur le registre des mandats.

Il est devenu pratiquement indispensable que diverses démarches et vérifications soient effectuées par l’agent immobilier, même avant qu’un acquéreur potentiel soit trouvé.

Le mandat doit être donné pour une durée déterminée.

Le mandat n’est exclusif que si l’exclusivité résulte d’une clause expresse du mandant, mentionnée en caractère très apparentes.

Ce mandat exclusif, obligatoirement limité dans le temps comme le mandat ordinaire, peut être dénoncé à tout moment, passé un délai de trois mois à compter du jour de sa signature, par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Article 78 du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Le mandat exclusif prévoit très souvent :

- Que le vendeur s’interdit pendant la durée du mandat de négocier directement ou indirectement la vente.

- Qu’il s’engage à adresser à l’agent immobilier toutes les demandes qui pourraient lui être présentées directement.

- Et une fois le mandat échu (parvenu à son terme), que le vendeur s’interdit de vendre sans le concours de l’agent immobilier à un acquéreur présenté par lui.

Lorsque le mandat est simple, le propriétaire-vendeur peut charger une autre agence (ou un notaire) de la vente de son bien, ou effectuer lui-même les démarches.

Dans tous les cas, si une agence (ou un notaire) a présenté au vendeur un candidat-acquéreur, le mandat va interdire au propriétaire-vendeur de traiter directement avec ce candidat, sous peine pour le vendeur (lié par ce mandat) d’engager sa responsabilité. Il est conseillé au vendeur (et au candidat-acquéreur) la plus grande vigilance.

La rémunération de l’agent immobilier est libre. Le montant de la commission de l’agent immobilier est fixé individuellement entre l’agent et son client. Son mode de détermination doit être indiqué de manière précise dans le mandat.

Le plus souvent, le montant de la commission d’agence est basé sur le prix de vente. La commission peut varier selon la nature des biens à vendre et le prix d’aliénation. Elle est assujettie à la TVA au taux normal.

Les frais d’agence s’élèvent généralement entre 3 et 10 % du prix de vente.

Le mandat doit aussi préciser si la commission d’agence sera à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.

Dans les publicités des agences, le prix annoncé fait apparaître le montant de la commission d’agence. Cette précision figure souvent de la manière suivante : frais d’agence inclus (F.A.I.) ou honoraires de négociation inclus (H.N.I.).

Pour que l’agent immobilier ait droit à sa commission, plusieurs conditions doivent être cumulativement remplies :

- L’agent immobilier doit justifier doit d’un mandat écrit, régulier et en cours de validité.

- L’agent immobilier doit justifier avoir trouvé le cocontractant et l’avoir mis en présence du mandant, après recherches. Il doit avoir trouvé le cocontractant de son mandant, les avoir mis l’un en présence de l’autre et avoir mené des négociations.

L’agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat régulier (même non-exclusif) est réputé avoir réalisé l’affaire lorsque, ayant mis en relation les deux parties, celles-ci ont ensuite traité directement (Cass. 1ère civ., 15 mai 2002).

- Les démarches de l’agent immobilier doivent aboutir à un accord entre le mandant et son cocontractant. Cet accord doit être concrétisé dans un acte écrit portant engagement définitif des parties. Le montant de la commission et l’indication de la partie qui en est débitrice doivent figurer dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Si un candidat-acquéreur fait une offre au prix du mandat, le mandant (le vendeur) n’est pas obligé de l’accepter (sauf exception bien particulière), mais l’agent immobilier peut exiger le paiement de la commission puisque sa mission a été remplie. La plupart des mandats imposent en effet au mandant (le propriétaire-vendeur) de ratifier la vente à tout acquéreur présenté aux prix et conditions du mandat, sous peine pour le vendeur dont le refus serait fautif, de devoir verser à l’agence le montant de sa commission, à titre de clause pénale.

- Enfin, la vente doit effectivement se réaliser.

Lorsque le compromis de vente est signé sous diverses conditions suspensives, la commission n’est acquise que le jour de la réalisation de la dernière condition suspensive. En cas de non-réalisation, l’agent immobilier n’a le droit à aucune rémunération, que la condition suspensive soit conventionnelle (convenue par les parties) ou légale (prévue par la loi).

L’agent immobilier perçoit sa commission une fois l’acte de vente conclue par son intermédiaire signé.

Source : Acheter ou vendre un bien immobilier, Delmas, 4ème édition, 2006

La commission d’agence n’inclut pas les frais d’acte.

Les frais d’acte sont dus que la vente ait été ou non négociée par l’intermédiaire d’une agence (ou d’un notaire).

Les frais d’acte, improprement dénommés frais de notaire, comprennent les droits fiscaux, les frais et débours divers, et les émoluments (c’est-à-dire la rémunération) du notaire qui se chargera de la vente, pour la préparation, la rédaction et la réception de l’acte de vente.

Les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur.

Pour aller plus loin : L’agent immobilier peut prétendre à une indemnité compensant la commission dont il est privé lorsque l’affaire ne se conclut pas par la faute ou la simple volonté du mandant ou de son cocontractant (Cass. 3ème civ., 27 avril 2004).

Du mandat confié à un notaire

Pour que le notaire puisse percevoir un honoraire de négociation, il faut qu’il ait reçu un mandat écrit de l’une des parties pour rechercher un cocontractant, qu’il ait recherché ce cocontractant, qu’il l’ait découvert et qu’il l’ait mis en relation avec son mandant.

La rémunération due au notaire au titre de la négociation est librement fixée entre le notaire et son client.

Exemple : Monsieur X a confié à son notaire un mandat pour la vente de sa maison. Le mandat de vente prévoit que les honoraires de négociation seront dus par l’acquéreur de la maison de Monsieur X. Le notaire fixé librement avec Monsieur X le montant des honoraires de négociation.

Le plus souvent, les notaires fonctionnent avec un barème qui détermine les honoraires de négociation qui seront dus en fonction du prix de vente.

Pour aller plus loin : Antérieurement au 1er mars 2016, les honoraires de négociation dus au notaire étaient tarifés (au niveau national). Depuis le 1er mars 2016, les prestations de négociation accomplies par le notaire ne relèvent plus du secteur tarifé. Le montant des honoraires de négociation est librement convenu entre le notaire et son client.

Source : http://www.notaires.fr/fr/le-tarif-du-notaire

Dans les publicités, le prix annoncé fait apparaître le montant des honoraires de négociation. Cette précision figure souvent de la manière suivante : prix négociation incluse, ou prix N.I., ou H.N.I., pour honoraires de négociation inclus.

Les honoraires de négociation sont affichés en euros TTC (toutes taxes comprises).

Sauf convention contraire, les honoraires de négociation sont à la charge de celui qui supporte les frais d’acte, c’est-à-dire, le plus souvent, l’acquéreur.

Les honoraires de négociation n’incluent par les frais d’acte.

Les frais d’acte sont dus que la vente ait été ou non négociée par l’intermédiaire du notaire (ou d’une agence).

Les frais d’acte, improprement dénommés frais de notaire, comprennent les droits fiscaux, les frais et débours divers, et les émoluments (c’est-à-dire la rémunération) du notaire qui se chargera de la vente, pour la préparation, la rédaction et la réception de l’acte de vente.

Les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur.