DES DEMARCHES PREALABLES A LA MISE EN VENTE OU A L’ACQUISITION
Des démarches préalables à l’acquisition (par le candidat-acquéreur)
Des démarches et vérifications préalables
 

Avant toute recherche d’un bien immobilier à acquérir, le candidat-acquéreur doit correctement évaluer ses besoins, en fonction de ses possibilités de financement : la nature du bien qu’il souhaite acquérir (studio, appartement, maison, villa, etc.), ses caractéristiques (nombre de chambres, balcon, jardin, dépendances éventuelles, etc.) et son emplacement (secteur géographique recherché, par rapport à la proximité du lieu de travail, d’un centre d’intérêt, etc.).

S’il a pu déterminer le secteur géographique recherché, le candidat-acquéreur se renseignera sur les prix pratiqués sur le même secteur pour des biens comparables, en consultant (par exemple) les annonces publiées par les notaires, les agences immobilières, et celles publiées directement par des particuliers. Attention toutefois : les annonces publiées ne précisent généralement jamais ni l’état de conservation précis du bien, ni ses éléments d’équipements, ni l’adresse précise, ni l’environnement du bien en vente, autant d’éléments qui influent pourtant directement sur une évaluation. Ces critères de comparaison doivent être utilisés avec beaucoup de nuance et de recul.

Pour plus de sécurité, le candidat-acquéreur se renseignera aussi sur les règles applicables à la vente immobilière… en consultant ce site.

Surtout, le candidat-acquéreur devra correctement évaluer ses possibilités de financement, en évaluant :

- Le montant de l’apport personnel dont il dispose pour l’acquisition (en tenant compte des fonds qu’il a immédiatement disponibles, sans tenir compte d’une donation qu’on lui a promis… ou d’une succession qu’il voit se profiler) ;

- Le montant du prêt qui pourra lui être accordé, compte tenu notamment de ses revenus fixes, de la nature de son contrat de travail ou de son statut, de ses emprunts en cours et de son âge (car de son âge va aussi dépendre la durée possible du prêt).

Le candidat-acquéreur peut se rapprocher de sa banque, d’une ou plusieurs autres banques, ou d’un courtier, pour déterminer le montant du prêt dont il pourra disposer pour son projet d’acquisition.

Une première ébauche pourra être faite sur : http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/evaluez-le-montant-de-votre-pret.html

En tenant compte de la mensualité souhaitée par le candidat-acquéreur et de la durée sur laquelle il souhaite s’engager pour son prêt (10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans).

Cette ébauche est fonction des taux d’intérêts généralement pratiqués par les établissements bancaires, à la période donnée.

Attention : Les taux d’intérêts peuvent augmenter et ainsi réduire le montant du prêt dont pourra bénéficier le candidat-acquéreur. Si la simulation de financement est ancienne (si elle a été réalisée il y a plusieurs semaines), il est conseillé au candidat-acquéreur de l’actualiser, par rapport aux nouveaux taux d’intérêts pratiqués.

Le candidat-acquéreur devra tenir compte dans son budget de financement :

1° Du prix de vente du bien.

2° Eventuellement du montant de la commission d’agence ou des honoraires de négociation mis à sa charge (si un intermédiaire intervient pour négocier la vente).

3° Des frais d’acte, improprement dénommés frais de notaire, et qui comprennent les droits fiscaux, les frais et débours divers, et les émoluments (c’est-à-dire la rémunération) du notaire qui se chargera de la vente.

Des estimations du montant des frais d’acte dus par un particulier peuvent être faites :

- Pour l’acquisition d’un bien immobilier appartenant à un particulier : http://www.pap.fr/argent/calculettes/frais-de-notaire

- Pour l’acquisition d’un bien immobilier appartenant à un professionnel (assujetti à la TVA) * : http://www.immoneuf.com/conseils/frais-de-notaire

* Hors la vente de parcelles de terre, d’immeubles anciens (achevés depuis plus de cinq ans) ou de certains terrains à bâtir ; pour ces hypothèses, et à titre purement indicatif, la première simulation (vente entre particuliers) peut être utilisée.

Evidemment, seule l’estimation effectuée par le notaire du montant des frais d’acte à acquitter en vue la vente, sera applicable.

4° Du coût des garanties du prêt immobilier qui pourra lui être accordé.

En effet, lorsqu’un prêt est souscrit pour l’achat d’un bien immobilier, la banque demandera généralement des garanties. Ces garanties permettent à l’établissement prêteur de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. Ainsi, dans l’hypothèse où l’acquéreur-emprunteur cesserait de rembourser les mensualités du prêt, ces garanties seront actionnées par le prêteur pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues.

Les deux principales garanties sont : le cautionnement ; les garanties hypothécaires (privilège de prêteur de deniers – hypothèque conventionnelle).

Ces garanties ont un coût.

5° Du montant de tous travaux envisagés par le candidat-acquéreur ou qui seront mis obligatoirement à sa charge.

Ce peut être des travaux de remise en état, d’agrandissement ou d’amélioration, des travaux de suppression du risque d’exposition à l’amiante, au plomb, des travaux préventifs ou d’éradication des parasites, des travaux de mise aux normes de l’installation de gaz ou d’électricité, des travaux d’amélioration de la performance énergétique (même s’ils ne sont pas légalement obligatoires), des travaux de mise aux normes de l’installation d’assainissement (légalement obligatoires) ou des travaux prescrits par un plan de prévention des risques si le bien immobilier en question y est soumis.

Pour un terrain destiné à la construction : Le travail du candidat-acquéreur sera plus important et plus délicat puisqu’il lui faudra avoir une idée précise du budget de sa future construction et de ses coûts annexes.

Lorsque le terrain à bâtir est vendu viabilisé, l’acquéreur aura à sa charge le coût du raccordement de la future construction aux réseaux dont est pourvu le terrain (eau potable, eaux usées, électricité, gaz éventuellement, télécommunications, etc.), et les taxes de raccordement éventuelles.

Lorsque le terrain à bâtir vendu n’est pas viabilisé, l’acquéreur aura à sa charge le coût du raccordement de la future construction aux réseaux desservant le terrain (à plus ou moins longue distance), et les taxes de raccordement éventuelles.

Dans tous les cas, si le terrain n’est pas desservi par le réseau d’assainissement communal, l’acquéreur devra déterminer le coût prévisionnel de la future installation d’assainissement individuel.

Dans le cadre de sa construction et du permis de construction qui sera nécessaire, l’acquéreur, bénéficiaire du permis, aura aussi à sa charge la fiscalité liée à l’obtention du permis : les taxes et participations d’urbanisme.

Lorsqu’elle a été souscrite, il faut également prévoir, pour l’acquéreur, le coût de l’assurance dommages-ouvrage.

Qu’il s’agisse d’un bien immobilier bâti ou d’un terrain destiné à la construction, le candidat-acquéreur devra se réserver une marge de sécurité, notamment dans l’hypothèse de coûts annexes ou de travaux non-initialement prévus.

Enfin, la mensualité d’emprunt souhaitée par le candidat-acquéreur devra tenir compte des autres charges qu’il devra supporter en sa qualité de propriétaire et d’emprunteur : les échéances de l’assurance-emprunteur, le montant des impôts fonciers, les cotisations pour les espaces communs si le bien est situé dans un lotissement (peu importantes), les charges de copropriété si le bien est situé dans une copropriété et le montant des travaux qui seront votés (plus importants), les primes d’assurance, etc.

Une fois ces démarches effectuées, le candidat-acquéreur peut consulter les annonces publiées dans les journaux, les revues ou les magazines spécialisés, celles publiées sur les sites internet spécialisés, celles apposées en vitrine par les notaires ou les agences immobilières, ouvrir la porte d’un office notarial ou d’une agence immobilière, guetter les panneaux ou les panonceaux annonçant les biens à vendre ou à acquérir… et se lancer ainsi à la recherche du bien à acquérir.