DES DEMARCHES PREALABLES A LA MISE EN VENTE OU A L’ACQUISITION
Des démarches préalables à la mise en vente (par le propriétaire-vendeur)
De l’évaluation du bien immobilier
 

Avant de proposer le bien immobilier à la vente, le vendeur doit effectuer une évaluation de son bien.

La vente d’un bien immobilier s’inscrit en effet dans une logique de marché, par rapport au volume de biens en vente, au dynamisme du marché, aux caractéristiques du bien, à ses spécificités, à sa situation, à son environnement, à son état, son attractivité, etc.

Il est indispensable que la mise en vente soit effectuée à un prix qui corresponde aux prix pratiqués sur le marché par rapport à des biens répondant à des caractéristiques comparables.

Les notaires et les agences immobilières implantés localement sauront guider le vendeur et effectuer une évaluation conforme aux prix du marché.

Pour les biens atypiques, l’intervention d’un notaire ou d’une agence immobilière s’avère également indispensable, pour évaluer les atouts et les inconvénients nés du caractère atypique du bien.

Pour les biens exceptionnels, l’intervention d’un notaire ou d’une agence s’avère tout aussi indispensable, pour placer le bien par rapport à une clientèle plus ciblée et donc plus restreinte d’acquéreurs.

Enfin, pour tous les biens destinés à de l’investissement locatif, l’évaluation formelle du bien peut être couplée avec des règles et des critères de rentabilité, par rapport au loyer actuellement pratiqué, ou aux loyers habituellement pratiqués sur le même secteur pour des biens répondant à des caractéristiques comparables.

Il est possible pour le vendeur de solliciter l’évaluation de plusieurs professionnels.

La plupart des professionnels facturent toutefois leur intervention et leur estimation.

Le vendeur peut comparer cette évaluation par rapport aux prix pratiqués sur le même secteur pour des biens comparables, en consultant les annonces publiées par les notaires, les agences immobilières, et celles publiées directement par des particuliers. Attention toutefois : les annonces publiées ne précisent généralement jamais ni l’état de conservation précis du bien, ni ses éléments d’équipements, ni l’adresse précise, ni l’environnement du bien en vente, autant d’éléments qui influent pourtant directement sur une évaluation. Ces critères de comparaison doivent être utilisés avec beaucoup de nuance et de recul.

Si le vendeur réalise plusieurs estimations auprès de plusieurs professionnels, l’estimation la plus élevée n’est pas nécessairement la plus juste. Une évaluation n’est toujours qu’une indication, qui n’engage pas la responsabilité du professionnel l’ayant réalisé. Certains professionnels peuvent commettre des erreurs dans leur évaluation… ou simplement vouloir attirer le vendeur en lui faisant espérer un gain plus important sur la vente. La moyenne des évaluations obtenues est sans doute plus raisonnable pour le vendeur, en excluant éventuellement les évaluations déraisonnables.

Lorsque l’évaluation est ancienne, qu’elle a été réalisée depuis plusieurs mois… ou plusieurs années, le vendeur est invité à réaliser une nouvelle évaluation : les prix du marché évoluent perpétuellement, et les volumes de vente aussi. Un bien attractif il y a plusieurs années, ne l’est plus forcément nécessairement aujourd’hui. L’environnement du bien peut évaluer, son état de conservation aussi. Un bien rare, donc recherché, il y a quelques années, peut aujourd’hui entrer en concurrence avec de nombreux biens mis en vente, répondant à des caractéristiques comparables. La concurrence peut avoir tendance à faire baisser les prix, car alors il y a plus de vendeurs que d’acquéreurs potentiels.

Vendeurs, faites confiance aux professionnels reconnus sur le secteur, qui sauront vous guider.

Une vente réussie nécessite une mise en vente réussie… donc une évaluation du bien qui soit effectuée au plus juste. Il n’est jamais bon pour un bien immobilier que de rester en vente durant plusieurs mois… ou plusieurs années. Cela attirera la méfiance des acquéreurs potentiels, et s’ils s’y intéressent finalement, cela les placera dans une position de force au moment des négociations.