DU COMPROMIS DE VENTE - DE LA PROMESSE DE VENTE
 

Dès lors qu’ils se sont mis d’accord, l’un pour vendre un bien immobilier lui appartenant à un prix déterminé, l’autre pour l’acquérir au même prix, le vendeur et l’acquéreur sont tenus de signer un compromis de vente (ou une promesse de vente).

Si le vendeur et l’acquéreur ont directement négocié la vente, sans l’intervention d’un professionnel (notaire, agence immobilière, etc.), il est indispensable qu’ils chargent un notaire de préparer et de leur faire signer ce compromis de vente (ou cette promesse de vente).

Si le vendeur et l’acquéreur ont négocié la vente par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire, agence immobilière, etc.), c’est ce professionnel qui va se charger de préparer et de leur faire signer un compromis de vente (ou une promesse de vente).

Il est indispensable que le vendeur et l’acquéreur se soient mis d’accord sur le bien à vendre et à acquérir, sur le prix, mais également sur les conditions de l’acquisition : les conditions suspensives du compromis de vente (ou de la promesse de vente). Notamment, si l’acquéreur doit emprunter, le compromis de vente (ou la promesse de vente) doit indiquer la condition suspensive de l’obtention des prêts nécessaires à l’acquisition, conformément aux dispositions légales.

Ces conditions doivent figurer dans la proposition (l’offre d’achat) que le candidat-acquéreur fait au propriétaire-vendeur.

Le vendeur et l’acquéreur n’auront pas véritablement le choix entre la signature d’un compromis de vente et celle d’une promesse de vente.

Le choix sera généralement imposé par le notaire ou l’agence immobilière en charge de sa préparation, qui travaille souvent avec un modèle type et des formules d’avant-contrat : compromis de vente dans certains cas, promesse de vente dans d’autres cas.

Les deux types d’avant-contrat obéissent globalement au même mécanisme.

Le compromis de vente et la promesse de vente intègrent la désignation du bien vendu, le prix de la vente, le montant des frais annexes, les modalités de financement par l’acquéreur du prix de vente et des frais annexes, les charges de la vente, les diagnostics techniques obligations, les dispositions particulières, mais également les conditions de l’acquisition (les conditions suspensives).

Une fois le compromis de vente (ou la promesse de vente) signé, et si toutes les conditions suspensives sont remplies, le notaire se chargera de l’accomplissement des démarches et des formalités obligatoires, jusqu’à la signature de l’acte de vente, environ trois mois après la signature du compromis de vente.

Avec la signature de l’acte de vente :

- L’acquéreur deviendra propriétaire du bien, en contrepartie du paiement du prix. Il en prendra possession le même jour (le jour de la signature de l’acte de vente), si le bien est vendu libre ;

- Le vendeur percevra son prix, sous déduction de la fiscalité qu’il doit éventuellement verser (impôt sur la plus-value notamment).

Nous évoquerons les points importants figurant dans chaque compromis de vente (et dans chaque promesse de vente), en reprenant l’intitulé de chaque paragraphe.

Pour la lecture, le terme compromis de vente désignera à la fois le compromis et la promesse de vente, sauf dans les cas où il sera distingué entre ces deux notions.

Dans une promesse de vente, le vendeur est désigné promettant, l’acquéreur est le bénéficiaire.

 
VENDEUR
ACQUEREUR
INTERVENANT
DECLARATIONS DES PARTIES SUR LEUR CAPACITE
PRESENCE - REPRESENTATION
DESIGNATION DU BIEN VENDU
BIENS MEUBLES ET OBJETS MOBILIERS
USAGE ET DESTINATION DE L’IMMEUBLE
EFFET RELATIF - ORIGINE DE PROPRIETE
PROPRIETE - JOUISSANCE
PRIX - PAIEMENT DU PRIX - FRAIS D’ACTE DE VENTE - NEGOCIATION
DEPOT DE GARANTIE ET CLAUSE PENALE - INDEMNITE D’IMMOBILISATION - ACOMPTE SUR FRAIS
PRÊT - GARANTIES HYPOTHECAIRES - FRAIS D’ACTE DE PRÊT
FISCALITE DUE PAR LE VENDEUR - TAXES FORFAITAIRES - PLUS-VALUE IMMOBILIERE - TAXE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ELEVEES
FISCALITE DUE PAR L’ACQUEREUR - IMPÔT SUR LA MUTATION - CONTRIBUTION DE SECURITE IMMOBILIERE
CONDITIONS SUSPENSIVES
CHARGES ET CONDITIONS DE LA VENTE
URBANISME - DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME
DROITS DE PREEMPTION
CONSTRUCTION - DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION - GARANTIE DECENNALE
DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION OU AUX AMENAGEMENTS ENVISAGES PAR L’ACQUEREUR
DISPOSITIONS RELATIVES AU LOTISSEMENT, AU GROUPE D’HABITATIONS, A LA ZAC
DISPOSITIONS RELATIVES A LA COPROPRIETE
DOSSIER DE DIAGNOSTICS TECHNIQUES
DATE DE SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE - NOTAIRE EN CHARGE DE LA PREPARATION DE L’ACTE DE VENTE
DELAI DE RETRACTATION DE L’ACQUEREUR