DU DELAI ENTRE LA SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE (OU DE LA PROMESSE DE VENTE) ET LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE (1/2)
 

Après la signature du compromis de vente (ou de la promesse de vente), il va s’écouler un délai jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Avec la signature de l’acte de vente :

- L’acquéreur deviendra propriétaire du bien, en contrepartie du paiement du prix. Il en prendra possession le même jour (le jour de la signature de l’acte de vente), si le bien est vendu libre ;

- Le vendeur percevra son prix, sous déduction de la fiscalité qu’il doit éventuellement verser (impôt sur la plus-value notamment).

Il est généralement retenu un délai de trois mois environ entre la signature du compromis de vente (ou de la promesse de vente) et celle de l’acte de vente.

Pourquoi ce délai ?

Une fois le compromis de vente (ou la promesse de vente) signé, le notaire désigné va se charger de l’accomplissement des démarches et des formalités obligatoires

Ces démarches et ces formalités s’inscrivent dans des délais :

- Les renseignements hypothécaires, qui ont pour objet de vérifier la propriété régulière du bien vendu par le vendeur, et la situation hypothécaire de ce bien, s’obtiennent généralement sous dix-quinze jours. Si le bien est grevé d’une inscription hypothécaire (privilège de prêteur de deniers – hypothèque conventionnelle), il faut ajouter le temps nécessaire à la banque du vendeur pour donner son accord de mainlevée, contre paiement des sommes qui lui sont dues sur les prêts en cours.

- Les informations relatives à l’urbanisme sont sollicitées par le notaire après la signature du compromis de vente. Ces informations mettent quelques semaines à être délivrées officiellement par les mairies. Ainsi le délai d’instruction du certificat d’urbanisme par la mairie est de un mois.

- Lorsqu’un droit de préemption est applicable, le notaire est obligé de notifier le compromis de vente aux personnes bénéficiaires d’un droit de préemption, à peine de nullité de l’acte de vente qui aurait été conclu sans que la personne bénéficiaire du droit n’ait eu la possibilité d’acquérir le bien vendu, prioritairement à tout acquéreur.

Dans les zones urbaines, les communes peuvent exercer le droit de préemption urbain dont elles bénéficient à l’occasion de la vente de certains biens. Le délai d’instruction par la mairie est de deux mois, c’est-à-dire que la mairie a deux mois pour indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption. Le point de départ du délai de deux mois n’est pas la date de la signature du compromis de vente, mais la date à laquelle la mairie a été informée du compromis de vente conclu (il faut donc ajouter quelques jours).

D’autres droits de préemption peuvent exister : au profit de la SAFER, à un locataire auquel il a été donné congé pour vendre, au preneur à bail commercial, au profit de l’exploitant agricole en place, etc. Ce qui génère autant de délais.

Dans les zones agricoles ou naturelles, la SAFER a deux mois pour indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption. Le point de départ du délai de deux mois n’est pas la date de la signature du compromis de vente, mais la date à laquelle la SAFER a été informée du compromis de vente conclu (il faut donc ajouter quelques jours).

Le vendeur et l’acquéreur doivent attendre que le ou les bénéficiaires d’un droit de préemption renoncent à acquérir le bien vendu, pour pouvoir signer l’acte de vente.

Tout ceci explique qu’il soit retenu généralement un délai de trois mois environ entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente.

Attention : Si la signature de l’acte de vente n’est pas respectée parce que le notaire ne dispose pas de tous les documents nécessaires à la vente, le délai prévu dans le compromis de vente ou dans la promesse de vente est automatiquement prorogé (suspendu) jusqu’à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte de vente.

Pour éviter cet inconvénient, il est nécessaire que le notaire soit avisé dès que possible de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, et que la date fixée pour la signature de l’acte de vente soit compatible avec les délais nécessaires à l’obtention des pièces nécessaires à la signature de l’acte de vente.

Ce délai n’est pas seulement le délai nécessaire au notaire, c’est aussi le délai nécessaire à l’acquéreur, notamment pour qu’il obtienne le prêt nécessaire au financement de son acquisition.

En effet, la loi prévoit un délai minimal pour justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt : un mois à compter de la signature du compromis.

Article L. 313-41 du Code de la consommation

Rien n’interdit dans le compromis de vente de prévoir un délai plus long. Il est d’ailleurs recommandé de prévoir un délai d’au moins 45 jours ou 60 jours. En effet, si l’acquéreur obtient souvent rapidement de sa banque un accord de principe pour son prêt, la condition suspensive d’obtention de prêt n’est réalisée (accomplie) qu’à partir du moment où la banque fait à l’acquéreur une offre complète et définitive de prêt correspondant à ses besoins et aux indications du compromis.

Il est rare que l’offre de prêt soit transmise par la banque à son client acquéreur dans le mois de la signature du compromis.

Fixer des délais n’a d’intérêt que s’ils peuvent être respectés, compte tenu des lenteurs auxquelles l’acquéreur va pouvoir être confronté.

En pratique, l’acquéreur va mettre entre trente et soixante jours, suivant sa propre diligence et celle de sa banque, pour obtenir son offre de prêt.

L’obtention ne l’offre de prêt ne sonne pas la fin des délais. L’offre de prêt, émise (éditée) par la banque, doit être transmise à l’acquéreur (et aux cautions éventuelles), pour qu’il l’accepte.

L’acceptation de l’offre de prêt ne peut être faite (par envoi postal) par l’acquéreur qu’à compter du onzième jour après réception de l’offre.

L’acquéreur dispose en effet d’un délai de réflexion avant de pouvoir accepter l’offre de prêt, délai obligatoire et incompressible.

Article L. 313-34 du Code de la consommation

Le ou les prêts obtenus par l’acquéreur peuvent être débloqués pour financer l’acquisition, généralement cinq à sept jours après l’acceptation de l’offre de prêt.

Exemple : Monsieur X a signé un compromis de vente sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Il devait justifier de l’obtention ou de la non-obtention de son prêt au plus tard le 21 juillet. Monsieur X reçoit son offre de prêt le 17 juillet. Elle est conforme aux indications du compromis de vente. Il ne peut accepter (par envoi postal) l’offre de prêt qu’à compter du onzième jour après réception de l’offre, soit à compter du 28 juillet. Le prêt obtenu peut être débloqué pour financer son acquisition cinq à sept jours plus tard, soit entre le 2 et le 4 août, selon les établissements bancaires, en tenant compte également des délais postaux.

Il faut donc tenir compte de l’ensemble de ces délais, avant d’entrevoir la signature de l’acte de vente.

Compte tenu de ce qu’il vient d’être dit, il est raisonnable d’indiquer un délai de trois mois environ entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente, ce qui permettra au vendeur (qui trouvera toujours le temps trop long) de trouver une solution de relogement.

Evidemment, rien n’interdit aux parties de fixer un délai plus court. Mais alors il existe un risque que ce délai ne puisse pas être respecté. Il est toujours plus utile et plus sain de fixer des délais qui pourront être respectés, et à partir desquels chacune des parties pourra s’organiser.

En sachant que, si le notaire a pu accomplir les formalités d’usage avant cette date (mais il est dépendant de la promptitude de la mairie) et si l’acquéreur a pu obtenir rapidement son offre de prêt (mais il est dépendant de la promptitude de sa banque et de son courtier éventuellement), les parties pourront toujours, d’un commun accord, avancer la date de signature de l’acte de vente.

 
 
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