ACTUALITES JURIDIQUES
La colocation à contrat unique
24/01/2017
 

On parle de colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne (étudiants et concubins). Les couples mariés ou pacsés ne bénéficient pas des dispositions encadrant la colocation.

La colocation peut être formalisée par la conclusion :

- Soit d’un contrat unique entre le bailleur et les colocataires, c’est l’objet de nos propos ;

- Soit de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

En cas de conclusion d’un bail unique, le contrat doit être signé par tous les locataires, assurant à chacun les mêmes droits et les mêmes devoirs.

Un habitant du logement qui n’apparaît pas sur le bail est considéré comme un simple occupant et ne dispose à ce titre d’aucun droit relatif à la location.

Le bail doit être conforme au régime juridique auquel est soumis le logement. Par exemple, lorsque la colocation concerne un logement loué meublé, le bail doit respecter la règlementation applicable aux locations meublées.

Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance.

Toutefois, les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir, par une clause expresse du bail, de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte des colocataires. Le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur à chaque paiement du loyer.

Le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Si la colocation porte sur un logement loué vide, son montant est limité à un mois de loyer ; s’il s’agit d’un logement loué meublé, son montant est limité à deux mois de loyer.

Le dépôt de garantie reste collectif.

Un colocataire qui quitte le logement ne peut exiger se voir remettre sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail et à la fin du bail, le propriétaire n’est pas obligé de restituer le dépôt en autant de parts que de locataires.

À défaut d’entente amiable avec les autres colocataires, celui qui déménage devra donc attendre la fin du bail pour récupérer le dépôt de garantie qu’il a pu verser.

Le dépôt de garantie est restitué en fin de bail, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

Hors zone d’encadrement des loyers, la fixation initiale du loyer d’un logement en colocation est libre.

Dans les zones d’encadrement, que le logement en colocation soit loué vide ou meublé, le contrat de colocation est soumis aux dispositifs d’encadrement des loyers (sous réserve de leur entrée en vigueur).

Le loyer n’est pas fractionné entre les colocataires. Le bailleur est donc en droit d’en demander le paiement en totalité et en une seule fois.

Si le bail de colocation contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu au paiement de la totalité du loyer, à charge pour lui de se retourner par la suite vers les autres colocataires. Il en va de même pour les charges.

S’agissant du paiement des charges :

- elles sont soit payées au moyen de provisions faisant l’objet d’une régularisation annuelle ;

- soit payées au moyen d’un forfait, et dans ce cas, ne peuvent pas faire l’objet d’une régularisation.

Le bailleur peut, dans certains cas, demander le cautionnement d’un tiers qui se portera garant du paiement des sommes dues en cas de défaillance d’un ou plusieurs colocataires.

Le bailleur peut demander une caution par colocataire ; il peut aussi demander à ce qu’une caution s’engage pour plusieurs colocataires.

Cautionnement d’un colocataire : la caution qui s’est engagée en garantie d’un seul colocataire répond de la quote-part de loyer et des charges du colocataire visé dans l’acte de cautionnement.

Cautionnement de plusieurs colocataires : une caution peuvent s’être engagée au profit de plusieurs colocataires. En ce cas, la caution répond de la quote-part de loyer et des charges au même titre que les colocataires garantis.

Si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier le colocataire qui bénéficie de sa garantie. Si la caution s’engage au profit de plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, la personne dont le départ mettra fin à son engagement. À défaut, l’acte de cautionnement est nul.

Une clause peut aussi prévoir une solidarité entre les cautions. En ce cas, la caution solidaire pourra être tenue au paiement de l’intégralité du loyer. Il appartiendra ensuite à cette caution de demander aux autres colocataires, éventuellement leur caution, le remboursement des sommes versées, à proportion de leur quote-part de loyer.

Chaque colocataire est libre de donner congé indépendamment des autres. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. En conséquence, le loyer n’est pas diminué en cas de départ d’un colocataire.

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location.

En revanche, si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord préalable du bailleur, un avenant au bail est indispensable. Le bailleur ne peut, dans cette hypothèse, imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

A l’expiration du préavis de son congé, et en l’absence de clause de solidarité, le locataire sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

De nombreux propriétaires insèrent toutefois dans le bail une clause de solidarité. Il s’agit d’une mention indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles. Dans ce cas, le locataire sortant reste solidaire des colocataires restants.

Néanmoins, dans le cadre d’une colocation avec un bail unique, la clause de solidarité s’éteint désormais avec l’arrivée d’un nouveau colocataire. La loi précise ainsi que celui qui s’en va est délivré de cette obligation de solidarité à l’issue de son préavis dès lors que son remplaçant est inscrit sur le bail de colocation.

A défaut de nouveau colocataire figurant au bail, cette solidarité s’éteint six mois après la fin du préavis du locataire sortant.

L’engagement de la caution prend aussi fin à la date d’expiration du délai de préavis délivré par le colocataire qui bénéficie de la garantie, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut de nouveau colocataire figurant au bail, l’engagement de la caution prend fin, au plus tard, dans un délai de six mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

Le locataire partant ne peut demander à ce que tout ou partie du dépôt de garantie lui soit rendu. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.

Si tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps, le congé est adressé au bailleur, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires.

Article 8-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée