ACTUALITES JURIDIQUES
Acquéreurs, vous avez un projet, dites-le !
18/05/2017
 

L’acquéreur qui poursuit un projet précis n’est protégé que s’il révèle son intention au moment de son achat, et dans l’idéal dès avant la signature du compromis de vente, au moment où il formule son offre d’achat.

Une décision de justice (logique) nous le révèle.

L’acquéreur, ayant acquis une maison d’habitation qu’il a déclarée vouloir affecter à cet usage, ne peut, après la vente, être indemnisé sur le fondement que le bien est situé dans un zonage incompatible avec l’activité professionnelle qu’il projette.

L’agent immobilier, maintenu dans l’ignorance de la destination particulière que l’acquéreur projetait de donner à l’immeuble acquis, n’a failli, ni à ses obligations d’investigation, ni à son devoir d’information et de conseil sur l’inadaptation du bien à la réalisation d’un tel projet.

Le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n’est pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l’immeuble non mentionné à l’acte et dont il n’a pas été avisé, à moins qu’il n’ait pu raisonnablement l’ignorer.

Cass. 1ère civ., 29 mars 2017, n° 15-50102

C’est le règlement du plan local d’urbanisme de la ville ou de la commune concernée qui définit, pour chaque zone, les dispositions applicables à chaque parcelle (chaque bien immobilier) inclus dans la zone, en ce qui concerne notamment la destination des constructions, l’usage des sols et la nature des activités autorisés ou non.

Tout changement de destination d’un local ou d’un logement est soumis au contrôle de l’administration, qu’il soit ou non accompagné de travaux.

Soit le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment : dans ce cas un permis de construire est nécessaire.

Soit le changement de destination s’effectue sans travaux (ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers) : dans ce cas une déclaration préalable est exigée.

En zone agricole (zone A) et en zone naturelle (zone N), seuls les bâtiments expressément identifiés par le PLU peuvent bénéficier d’un éventuel changement de destination. Le PLU désigne ainsi les bâtiments qu’il convient de conserver en autorisant leur réutilisation dans un cadre non agricole, pour des raisons architecturales ou patrimoniales. En revanche, les bâtiments sans intérêt, voire nuisibles en termes de paysage, ne pourront être réaffectés à un autre usage.

Le changement de destination ne doit pas non plus compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Le plan local d’urbanisme peut aussi prévoir d’autres conditions au changement de destination, notamment en interdisant certaines destinations.

Lorsque le bien est situé dans une copropriété, il faut en outre consulter le règlement de copropriété, pour vérifier la destination de l’immeuble, c’est-à-dire les activités qui y sont autorisées ou interdites (le logement est-il autorisé ? à quelles conditions ? un bar ou un restaurant peut-il s’installer dans les locaux situés au rez-de-chaussée ? l’exercice d’une activité professionnelle ou libérale est-il autorisé ?).

Certains documents applicables au sein d’un lotissement peuvent aussi interdire ou restreindre certains usages.

Si l’acquéreur entend réserver son futur bien à usage particulier, il doit le signaler à son vendeur et l’indiquer dans le compromis de vente, éventuellement en faire une condition de son engagement (une condition suspensive dans le compromis de vente) pour être libéré de tout engagement si l’usage ou la destination envisagé ne sont pas possibles.

Si aucune clause particulière n’est indiquée dans le compromis de vente, l’acquéreur ne pourra s’en prendre qu’à lui-même, si finalement il ne peut exercer l’activité qu’il projetait.

Il faut que cette condition soit expressément acceptée par le vendeur. Rien n’oblige le vendeur à accepter une telle condition. Ce point doit être abordé par l’acquéreur lors des négociations. La condition doit être mentionnée dans le compromis de vente.