ACTUALITES JURIDIQUES
Fiche synthétique de copropriété, fonds de travaux, diagnostic technique global, les nouveaux réflexes de la vente en copropriété
18/05/2017
 

La fiche synthétique de copropriété

La loi Alur de 2014 a introduit l’obligation pour le syndic d’établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, pour qu’il soit tenu à la disposition des copropriétaires présents et futurs.

En cas de vente d’un lot de copropriété notamment, la fiche synthétique doit être annexée ou remise à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

La fiche synthétique est mise en place par le représentant légal de la copropriété.

Chaque année, celui-ci procède à la mise à jour des informations qu’elle contient.

La fiche mentionne :

- L’identification de la copropriété ;

- L’identité du syndic ;

- L’organisation juridique de la copropriété ;

- Les caractéristiques techniques de la copropriété (nombre de bâtiments, de lots, période de construction des bâtiments, etc.) ;

- Les équipements de la copropriété (nombre d’ascenseurs, type de chauffage, individuel ou collectif, type d’énergie utilisée, etc.) ;

- Les caractéristiques financières de la copropriété (période d’exercice comptable, montant des charges pour les opérations courantes, montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles, montant des dettes fournisseurs, montant des impayés, montant du fonds de travaux, présence de personnels employés, etc.).

La fiche synthétique doit être réalisée dans des délais qui varient en fonction de la taille de la copropriété :

- Plus de 200 lots : depuis le 1er janvier 2017 ;

- Entre 50 et 200 lots : à partir du 1er janvier 2018 ;

- Jusqu’à 50 lots : à partir du 1er janvier 2019.

Le nouveau fonds de travaux

Pour faire face aux dépenses à venir, il est aussi dorénavant prévu l’instauration d’un nouveau fonds de travaux obligatoire (dans les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation achevées depuis plus de cinq ans) afin de prévenir la dégradation des copropriétés et de faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles.

On sait en effet qu’en copropriété, les votes concernant les gros travaux sont difficiles pour des raisons qui sont toujours les mêmes : ménages modestes, ménages surendettés, retraités, propriétaires bailleurs peu intéressés par les gros travaux, etc.

C’est pourquoi épargner collectivement présente deux effets bénéfiques. Le premier est psychologique : quand on a mis de l’argent de côté pour des travaux, on vote plus facilement les travaux. Le deuxième est tout simplement financier : si une partie des travaux est déjà financée, il est aussi plus facile de voter les travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Son montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Contrairement aux avances qui sont remboursables (au vendeur), les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises à la copropriété. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par l’acquéreur (au vendeur) à l’occasion de la cession d’un lot.

Pour aller plus loin : Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, les copropriétaires peuvent décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

De même, la copropriété est dispensée de l’obligation de constituer un fonds de travaux si un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.

Article 14-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée

Les obligations relatives au fonds de travaux sont entrées en vigueur le 1er janvier 2017.

Le diagnostic technique global (DTG)

Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser un diagnostic technique global (DTG) pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

De même, toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans doit être précédée de la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG).

Le DTG comporte alors :

- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

- Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et règlementaires au titre de la construction et de l’habitation ;

- Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

- Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Article L. 731-4 du Code de la construction et de l’habitation

Article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation

Les obligations relatives au DTG sont entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2017.