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Associés mineurs : autorisation requise pour délibérer sur la vente du bien détenu par une SCI
17/06/2017
 

Le cas d’un associé mineur se pose très fréquemment dans le cadre de la création d’une société civile immobilière (SCI) constituée entre les membres d’une même famille, et de manière plus large encore par suite du décès d’un des associés laissant pour recueillir sa succession (donc les parts sociales qu’il détenait) des descendants mineurs.

La situation n’est pas sans poser de problème.

A la question de savoir si un enfant mineur peut, ou non, être associé d’une SCI, la réponse est claire : le mineur est un membre à part entière d’une SCI.

La constitution d’une SCI avec un associé mineur doit évidemment être autorisée par les deux parents du mineur.

La doctrine et la pratique notariale préconisent, vu les risques encourus, de solliciter systématiquement l’autorisation du juge des tutelles. En effet, la prise de la qualité d’associé par l’enfant mineur n’est pas sans conséquence. Il faut rappeler qu’à l’égard des tiers, les associés d’une SCI répondent indéfiniment et personnellement des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital social (article 1857 du Code civil), ce qui est susceptible de porter atteinte, à plus ou moins long terme, au patrimoine de l’enfant.

Si la SCI souscrit un emprunt pour financer notamment une acquisition immobilière, là encore d’autres difficultés peuvent se poser. La Cour de cassation a certes retenu que la capacité à s’engager de la SCI ne dépendait pas de la capacité de ses associés, dans la mesure où la SCI a une personnalité morale autonome, distincte de celle de ses associés.

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Mais l’emprunt risque d’être plus difficile à obtenir suite à une jurisprudence condamnant une banque pour avoir accordé un prêt à une SCI sans s’assurer que les enfants mineurs, qui détenaient une part importante (20 % chacun) du capital social, et qui encouraient donc un risque élevé de se retrouver personnellement débiteurs, bénéficiaient de la protection qui leur était due en raison de leur état de minorité.

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Cette décision tend à faire intervenir le juge des tutelles toutes les fois où un prêt est accordé à une SCI ayant un ou plusieurs associés mineurs, pour s’assurer de leur protection.

Pour éviter (ou contourner) ces difficultés, les statuts de SCI prévoient souvent des clauses limitant la responsabilité des associés mineurs au montant de leur apport, le passif excédentaire (s’il se révélait) étant réputé à la charge des autres associés (majeurs).

Souvent ces clauses sont rédigées de la manière suivante :

« Les associés mineurs ne sont tenus du passif social qu’à concurrence de la valeur nominale de leurs droits sociaux.

« En conséquence, les autres associés seront tenus solidairement entre eux, proportionnellement aux parts détenues par chacun d’eux dans le capital social, de l’excédent éventuel du passif social attaché aux parts sociales propriété du mineur associé de la société. »

« Mais pour être vraiment protectrice, cette clause doit être accompagnée d’une renonciation des créanciers (une banque en cas de prêt, par exemple) au droit de poursuivre les associés mineurs », renonciation qui s’avère souvent « difficile à obtenir ».

Dernière difficulté liée à la présence d’associés mineurs au sein d’une SCI : la prise de décision au sein de la société.

On sait que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants (les décisions importantes au sein de la société) sont prises selon les dispositions statutaires, généralement par les associés réunis en assemblée générale, selon les règles de majorité prévues.

Pour la Cour de cassation :

- En présence d’associés mineurs au sein d’une SCI, la nullité de l’acte de vente d’un bien immobilier appartenant à la société est encourue, en l’absence d’autorisation préalable du juge des tutelles à la délibération de l’assemblée générale ayant décidé de cette vente ;

- Le motif que l’acquéreur aurait contracté dans la croyance erronée que le gérant de la SCI propriétaire du bien vendu avait le pouvoir de consentir à la vente ne fait pas exception à la nullité de l’acte de vente.

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Cette décision pourrait être fondée aujourd’hui sur l’article 378-1 du Code civil, qui indique que l’administrateur légal (le parent de l’enfant mineur) ne peut, sans l’autorisation préalable du juge des tutelles, « procéder à la réalisation d’un acte portant sur des valeurs mobilières (…), si celui-ci engage le patrimoine du mineur pour le présent ou l’avenir par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives du mineur ».

La solution rappelle l’importance de la vérification, notamment par le notaire, en cas de vente d’un bien immobilier par une société, du contenu de la délibération de l’assemblée générale des associés, et notamment, en présence d’associés mineurs, de la délivrance de l’autorisation du juge des tutelles préalable à la délibération.