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Bail commercial dérogatoire : principe et conséquences
12/02/2018
 

Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée (ou « bail précaire »), permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire. Il s’agit d’un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal plus court que le bail commercial classique, ce qui permet au propriétaire et au locataire de ne pas s’engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

Un bailleur peut conclure un bail dérogatoire, ou même plusieurs, avec le même locataire, à condition que :

- leur durée totale ne dépasse pas 3 ans ;

- le bailleur et le locataire aient manifesté clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, en insérant une clause dans le contrat ;

- le bail soit conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Le loyer est fixé librement et n’est pas plafonné. Une clause d’indexation est possible.

Le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, de l’indemnité d’éviction.

Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail.

Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. S’il part avant la fin du bail, le locataire doit payer les loyers jusqu’à son terme.

À l’échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux, s’il ne l’a pas fait avant.

À défaut de réaction du bailleur, le locataire, qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, bénéficie automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Article L. 145-5 du Code de commerce

La jurisprudence confirme ce principe important : Si le preneur, titulaire d’un bail dérogatoire, reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par le statut des baux commerciaux.

Cet effet se produit quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux.

Le preneur, qui a par la suite donné congé, est en conséquence tenu de payer au propriétaire-bailleur les loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale qu’il aurait dû respecter.

Cass. 3ème civ., 8 juin 2017, n° 16-24045

En effet, sous le régime des baux commerciaux, le contrat de bail est conclu pour neuf ans au minimum. Le locataire peut donner congé, mais uniquement à l’expiration de chaque période de trois ans.

La transformation du « bail précaire » en bail commercial est donc protectrice du locataire qui bénéficie d’un nouveau bail de neuf ans et du droit au renouvellement, mais il doit aussi en assumer tous les effets, notamment le paiement au propriétaire-bailleur des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale au terme de laquelle il peut donner congé.