ACTUALITES JURIDIQUES
De l’importance de la destination de l’immeuble en copropriété
12/02/2018
 

Acheter un bien en copropriété impose de respecter les dispositions du règlement de copropriété et de ses modificatifs éventuels, et en premier lieu la destination de l’immeuble.

Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives (des lots dont il est propriétaire) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, un copropriétaire est par principe libre de changer l’affectation des lots dont il est propriétaire, mais à la condition précisément de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

La consultation du règlement de copropriété s’impose à ce stade, en son ou ses articles relatifs à la destination.

Les clauses les plus fréquentes sont les clauses dites « d’habitation bourgeoise ». On a pris l’habitude de classer ces clauses en deux catégories principales. A gros traits, on peut dire que les clauses dites « d’habitation bourgeoise simple » sont celles qui autorisent, outre l’habitation, l’exercice de professions libérales ou assimilées, lesquelles sont présumées ne pas porter atteinte à la tranquillité et au standing de l’immeuble ; elles interdisent en revanche l’exercice des professions commerciales ou artisanales.

Quant aux clauses « d’habitation bourgeoise exclusive », elles ont pour effet d’interdire l’exercice de toute profession sans distinction.

D’autres clauses spécifiques peuvent interdire la location en meublé au sein de l’immeuble, soit partiellement, soit totalement, ce qui pourrait contrarier le projet de copropriétaires, ou de futurs copropriétaires, candidats acquéreurs d’un ou plusieurs lots.

D’autres clauses, encore, peuvent interdire de dissocier le sort des locaux principaux de celui des locaux accessoires, ainsi le plus souvent les chambres de service, destinées hier et beaucoup plus rarement aujourd’hui à héberger la « domesticité » des propriétaires d’appartements. Ont été jugées licites des clauses interdisant la vente séparée de ces locaux accessoires, au motif que les immeubles en question étaient conçus pour un nombre limité d’habitants et en considération de leur standing.

Au-delà de cette présentation simple, il n’est pas rare que les clauses du règlement de copropriété dessinent une « destination mixte », soit en prévoyant que les locaux du rez-de-chaussée pourront être affectés à un usage commercial, mais que les locaux des étages ne pourront être affectés qu’à un usage d’habitation (ce qui est fréquent), soit en prévoyant que les locaux, dans leur ensemble (tous les appartements par exemple) pourront être affectés à un usage de bureau ou de profession libérale ou commerciale.

Il faut aussi tenir compte des autres principes suivants :

D’une part, la Cour de cassation impose de ne plus s’arrêter à l’affectation des lots, telle qu’elle résulte de l’état descriptif de division couplé généralement au règlement de copropriété, dont l’objet est de désigner les lots composant l’immeuble (un grenier, un appartement, une boutique, etc.).

Sauf si les copropriétaires ont entendu, par une stipulation expresse, attribuer à l’état descriptif de division désignant les lots composant la copropriété, un caractère conventionnel, revêtant alors la même valeur contractuelle que le règlement.

Cass. 3ème civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849

D’autre part, il faut tenir compte de la destination « objective » de l’immeuble (ses conditions d’occupation, son standing, la taille de la copropriété, son état d’entretien, son environnement, etc.), notion qui peut évoluer dans le temps, et qui laisse un large pouvoir d’appréciation au juge, en cas de contestation.

Evidemment, la solution idéale (et couramment pratiquée) consiste à saisir l’organe de décision de la collectivité, à savoir l’assemblée générale des copropriétaires, en cas de doute dans l’interprétation de la destination. Mais cette voie de « sécurisation » devra être maniée avec prudence. Lorsqu’aucun doute sérieux n’existe, ce serait certainement une erreur de vouloir se couvrir à tout prix en demandant une autorisation à l’assemblée, car ce serait alors exposer le copropriétaire concerné au risque d’un refus injustifié de la copropriété.