ACTUALITES JURIDIQUES
Le cas particulier de la vente « en l’état » d’un immeuble à rénover
12/02/2018
 

La vente d’immeuble à rénover (ou VIR) s’applique à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Le but de la VIR est de protéger l’acquéreur sur la consistance des travaux à réaliser par le vendeur, le délai de réalisation des travaux et les garanties y attachées. La réalisation des travaux et leur paiement sont encadrés, protégeant ainsi l’acquéreur.

Le statut de la VIR est dans son intégralité d’ordre public, sanctionné par la nullité de l’acte.

Notamment le contrat doit préciser :

a) La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;

b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

c) Le prix de l’immeuble ;

d) Le délai de réalisation des travaux ;

e) La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur ;

f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur.

Le contrat doit en outre comporter les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux à réaliser.

Le contrat opère le transfert immédiat de la propriété du sol et du bâti existant dès la signature du contrat. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

Le vendeur réalise et assure la maîtrise d’ouvrage des travaux prévus par le contrat. Il conserve ainsi la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Il doit fournir une garantie extrinsèque d’achèvement. Il supporte les garanties des constructeurs.

De son côté, l’acquéreur s’oblige à payer le prix en fonction de l’état d’avancement des travaux prévus au contrat.

Le statut de la VIR est impératif, dès lors que les conditions d’application du statut sont réunies.

Tel n’est pas le cas de la vente d’un immeuble à rénover dont la commercialisation a été effectuée « en l’état », qui est une vente de droit commun, dès lors que :

- Le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge de l’acquéreur ;

- Aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n’avait été souscrite au profit du vendeur, qui n’avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d’ouvrage ;

- Les parties s’étaient accordées en connaissance de cause.

Cass. 3ème civ., 14 septembre 2017, n° 15-19753