ACTUALITES JURIDIQUES
Quelques questions pratiques à propos du droit de préemption de la SAFER
12/02/2018
 

1°) Préemption de la SAFER, simple notification à la SAFER, absence de formalité... quelles différences ?

En présence d’un plan local d’urbanisme, sont susceptibles de préemption, lorsqu’ils sont situés en zone urbaine (zone U) ou à urbaniser (zone AU), uniquement les biens à usage agricole (en tout ou partie) au jour de la vente, à l’exclusion donc des terrains à bâtir, immeubles à usage d’habitation, professionnel, industriel, commercial, etc.

En zone agricole (zone A) ou naturelle (zone N), sont susceptibles de préemption tous les terrains non-bâtis (les parcelles de terre, les friches, les terrains supportant des ruines, ceux supportant des constructions précaires, etc.) et tous les terrains qui peuvent être rendus à un usage agricole.

Pour les biens bâtis, sont susceptibles de préemption tous les biens à usage agricole (en tout ou partie) au jour de la vente, ou qui ont connu cet usage au cours des cinq années précédentes.

Lorsque le droit de préemption de la SAFER est applicable, le notaire doit faire connaître à la SAFER, après la signature du compromis de vente, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour, éventuellement, exercer son droit de préemption.

Lorsque le droit de préemption ne s’applique pas, le notaire est parfois tenu d’adresser une notification pour information à la SAFER, laquelle a pour objet de permettre à la SAFER de vérifier la non-application du droit de préemption dont elle dispose, et de contrôler les transactions relevant du marché foncier rural.

En présence d’un plan local d’urbanisme, les biens exclusivement situés en zone urbaine (zone U) ou à urbaniser (zone AU) et n’ayant aucun usage agricole au jour de la vente (terrains à bâtir, immeubles à usage d’habitation, professionnel, industriel, commercial, etc.) sont exclus de l’obligation d’information. Il en est de même quel que soit l’usage antérieur des biens bâtis (dans les cinq ans précédant la vente).

En revanche, en zone agricole (zone A) ou naturelle (zone N), tous les biens, même lorsqu’ils ne sont pas soumis au droit de préemption de la SAFER, doivent faire l’objet d’une information, quel que soit leur usage actuel ou passé ou leur destination, et notamment les biens à caractère purement résidentiel ou d’agrément.

2°) Les parcelles boisées sont-elles soumises au droit de préemption de la SAFER ?

Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêt au cadastre sont, en principe, exclues du domaine de préemption de la SAFER.

Ce principe comporte toutefois quatre exceptions.

La SAFER ne peut préempter des parcelles boisées, sauf :

a) Si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la SAFER ;

b) S’il s’agit de semis ou plantations sur des parcelles de faible étendue dont la commission communale d’aménagement foncier a décidé la destruction ;

c) Si elles ont fait l’objet d’une autorisation de défrichement ;

d) Si elles sont situées dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière.

Article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime

3°) Quelles sont les principales causes d’exclusion du droit de préemption de la SAFER lorsqu’il est, en principe, applicable ?

Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption par la SAFER :

a) Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires, autrement dit les cessions intrafamiliales ;

b) Sous certaines réserves, les acquisitions réalisées :

- Par les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation, sous conditions ;

- Par les fermiers ou métayers évincés de leur exploitation agricole, sous conditions.

c) Les acquisitions de terrains destinées :

- A la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales ;

- A la constitution ou à la préservation de jardins familiaux, sous conditions.

Une notification doit toutefois être adressée à la SAFER pour son information.

Article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime

4°) La SAFER qui exerce son droit de préemption est-elle tenue de régler la commission due à l’agent immobilier qui a négocié ?

Lorsque la SAFER préempte et se substitue ainsi à l’acquéreur initial, elle est tenue, en principe, d’exécuter toutes les clauses, charges et conditions du contrat de vente originaire qui lui ont été régulièrement notifiées.

Il en résulte que la SAFER est tenue de payer la commission due par l’acquéreur à l’agent immobilier et qui a été mentionnée dans la notification dès lors, bien entendu, que les conditions légales et règlementaires posées pour le droit à la commission de l’agent immobilier sont réunies.

5°) Lorsqu’une vente est soumise à la fois au droit de préemption urbain et au droit de préemption de la SAFER, dans quel ordre convient-il de procéder aux notifications d’usage ?

Les droits de préemption qui sont établis au profit de l’Etat, des collectivités publics et des établissements publics priment le droit de préemption de la SAFER (et celui des exploitants agricoles preneurs en place).

On s’accorde pour considérer qu’il convient de procéder d’abord à la notification du projet d’aliénation auprès du titulaire du droit de préemption prioritaire et de n’accomplir la formalité de notification à la SAFER qu’une fois la décision prise par le titulaire du droit prioritaire connue.

Article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime

6°) La SAFER est-elle prioritaire en présence d’un exploitant agricole preneur en place des parcelles vendues ?

Sauf exception, toute aliénation amiable (toute vente) d’un bien rural faisant l’objet d’un bail ou d’une location verbale donne ouverture au droit de préemption de l’exploitant agricole, preneur en place.

Le bénéficiaire du droit de préemption doit justifier de l’existence d’un bail soumis au statut du fermage et exploiter le fonds mis en vente ; avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant trois années au moins ; et ne pas être déjà propriétaire d’autres terres d’une superficie supérieure à celle définie par arrêté préfectoral.

Le preneur en place doit ainsi établir qu’il remplit les conditions d’ancienneté, d’exploitation personnelle et de conformité de sa situation administrative.

Dans ces conditions, le preneur en place est prioritaire pour l’acquisition du bien rural qu’il exploite.

Le fermier en place prime la SAFER territorialement compétente, à la condition qu’il exploite le bien loué depuis au moins trois ans, et que sa situation administrative soit bien régulière.

Une notification doit toutefois être adressée à la SAFER pour son information.

Article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime

7°) La SAFER peut-elle préempter partiellement les biens soumis à son droit de préemption ?

La SAFER est autorisée à n’exercer son droit de préemption que sur une partie des biens aliénés, lorsque l’aliénation porte sur un ou des terrains à usage agricole ou à vocation agricole et des biens pour lesquels elle ne bénéficie pas d’un droit de préemption.

Article L. 143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime

Si le notaire a précisé dans sa notification de vente des valeurs distinctes pour chaque catégorie de biens, la SAFER peut préempter au prix notifié. Si la SAFER a préempté au prix, la vente est parfaite, sans autre condition.

Si le notaire a notifié la vente des différents biens en mentionnant un prix global, la SAFER peut faire une offre de prix au vendeur pour les biens qu’elle souhaite préempter. Elle doit alors rappeler les possibilités d’action offertes au vendeur, à savoir : exiger que la SAFER achète l’ensemble du bien aliéné ou accepter la préemption partielle. S’il accepte la préemption partielle, le vendeur peut exiger de la SAFER le paiement d’une indemnité correspondant à la perte de valeur des biens non acquis.

Source : http://www.saferaa.fr/website/preemption_partielle_&400&108.html

8°) Le notaire peut-il recevoir l’acte de vente avant l’expiration du délai de deux mois lorsque la vente est seulement soumise à l’information préalable de la SAFER ?

Le non-respect de l’obligation d’information à la SAFER est sanctionnée, lorsque l’aliénation porte sur un bien sur lequel la SAFER ne dispose pas de son droit de préemption.

Pour la sécurité juridique, il paraît plus sage pour le notaire chargé de régulariser l’acte de vente d’attendre scrupuleusement l’écoulement du délai de deux mois, même lorsque la notification préalable s’analyse en une notification préalable de cession pour laquelle il existe un obstacle à la préemption de la SAFER.