ACTUALITES JURIDIQUES
L’ERNMT devient ESRIS
12/02/2018
 

Depuis quelques années, un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) doit être réalisé à l’occasion de toute vente d’un bien immobilier, quelle que soit la nature de ce bien (maison, appartement, local, cave, garage, bâtiment entier, ruine) et quel que soit l’usage de ce bien (habitation, professionnel, commercial, agricole), dès lors que le bien vendu est situé dans une zone à risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques.

A compter du 1er janvier 2018, et pour accueillir les premiers secteurs d’information sur les sols (SIS), l’ERNMT devient ESRIS : état des servitudes risques et d’information sur les sols.

L’ESRIS doit être annexé au compromis de vente (et donc réalisé avant la signature du compromis), pour être également annexé à l’acte de vente.

Il peut être établi par toute personne au moyen des informations mises à disposition dans chaque département par le préfet.

Il sera plus sûrement établi par un diagnostiqueur habilité.

L’ESRIS doit permettre à l’acquéreur de savoir :

- Si le bien qu’il acquiert est situé dans une zone exposée aux risques naturels, délimitée par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prescrit (mis à l’étude) ou approuvé.

Ce peut être un risque d’inondations, de crues torrentielles, de mouvements de terrains, d’avalanches, de submersion marine, etc.

- Si le bien qu’il acquiert est situé dans une zone exposée aux risques miniers, délimitée par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) prescrit (mis à l’Etude) ou approuvé.

Le risque minier est principalement lié à l’évolution des vides miniers et des ouvrages (puits, galeries) abandonnés et sans entretien du fait de l’arrêt de l’exploitation.

- Si le bien qu’il acquiert est situé dans le périmètre d’exposition à un risque technologique, délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit (mis à l’étude) ou approuvé.

Ce peut être un risque industriel, nucléaire, biologique, etc.

- Si le bien qu’il acquiert est situé dans une zone de sismicité.

La France est découpée en cinq zones de sismicité : zone 1 (risque très faible), zone 2 (risque faible), zone 3 (risque modéré), zone 4 (risque moyen), zone 5 (risque fort).

- Si le bien vendu est situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS).

L’Etat peut élaborer, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols comprenant les terrains sur lesquels il a connaissance d’une pollution des sols, justifiant la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement.

Les secteurs d’information sur les sols sont arrêtés par le représentant de l’Etat dans le département.

Les secteurs d’information sur les sols sont indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques et annexés au plan local d’urbanisme ou au document d’urbanisme en tenant lieu.

Les plans de prévention des risques sont aussi accompagnés de documents graphiques identifiant les zones à risque, d’un règlement et d’une note de présentation.

L’état des risques doit localiser précisément le bien vendu au regard des risques encourus.

Le règlement du plan de prévention des risques peut aussi prescrire des travaux à effectuer par les propriétaires concernés pour réduire l’exposition aux risques. Il s’agit de mesures de prévention, de protection et de sauvegarde à prendre.

Si tel est le cas, l’ESRIS devra renseigner l’acquéreur sur le fait de savoir :

- Si le bien qu’il acquiert, soumis à un risque particulier, est concerné par des prescriptions de travaux, édictées par le règlement du plan de prévention des risques.

- Si les travaux prescrits par le règlement du plan de prévention des risques ont été accomplis par le propriétaire-vendeur.

A défaut de mise en conformité dans le délai prescrit, le préfet peut, après mise en demeure non suivie d’effet, ordonner la réalisation de ces mesures, aux frais du propriétaire.

Le coût de réalisation des travaux prescrits sera à la charge de l’acquéreur, à partir du moment où il a accepté l’acquisition du bien en l’état, dès lors qu’il a bien eu communication de ces éléments dès la signature du compromis de vente. Connaissance faite des travaux prescrits par le règlement du plan de prévention des risques et de leur coût, l’acquéreur en tiendra compte avant de formuler une offre pour l’acquisition du bien en vente.

Une consultation rigoureuse du règlement du plan de prévention des risques s’impose.

Lorsqu’un immeuble est ainsi soumis à un plan de prévention des risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques, d’autres contraintes vont s’imposer.

En effet, l’objectif principal d’un plan de prévention des risques est le contrôle et la limitation des droits à construire dans les zones sensibles aux risques.

Dès l’approbation des plans de prévention des risques, leur règlement fournit l’ensemble des contraintes et obligations applicables aux aménagements, constructions et équipements futurs.

En ce qui concerne plus particulièrement le risque technologique, l’ESRIS devra également indiquer :

- Si l’immeuble vendu est situé en situé en secteur d’expropriation ou de délaissement ;

- Si la transaction concerne un logement, si les travaux prescrits par le PPRT ont été réalisés ;

- Si la transaction ne concerne pas un logement, une information doit être délivrée dans l’acte de vente sur la gravité, la probabilité et la cinétique des risques identifiés.

En ce qui concerne le risque sismique enfin, en fonction de la zone de sismicité, la réglementation peut imposer l’application de règles parasismiques pour les constructions neuves. Ces règles ont pour but d’assurer la protection des personnes contre les effets des secousses sismiques. Les grandes lignes de ces règles de construction parasismiques sont le bon choix de l’implantation (notamment par la prise en compte de la nature du sol), la conception générale de l’ouvrage (qui doit favoriser un comportement adapté au séisme) et la qualité de l’exécution (qualité des matériaux, fixation des éléments non structuraux, mise en œuvre soignée).

Pour aller plus loin : Si aucun état des servitudes risques et d’information sur les sols n’est produit au moment de la signature du compromis de vente (ou si les informations qui y figurent sont erronées), la sanction est particulièrement lourde pour le vendeur : l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat (l’annulation de la vente avec le remboursement du prix qu’il a versé) ou demander au juge une diminution du prix. Il s’agit en effet d’informer le plus exactement possible l’acquéreur des risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques, auxquels est soumis le bien vendu, et sur sa situation au regard des secteurs d’information sur les sols.

Article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation

Durée de validité : L’ESRIS a une durée de validité de six mois. Il doit être renouvelé, s’il a été établi depuis plus de six mois au moment de la signature du compromis de vente ou de l’acte de vente.

Attention : L’établissement d’un état des servitudes risques et d’information sur les sols n’est pas la seule obligation qui s’impose au vendeur.

Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité à raison d’une catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble, ou dont il a été lui-même précédemment informé.

Cette obligation s’applique même en dehors des communes ou des zones couvertes par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé ou par un zonage sismique.

Cette information doit figurer dans le compromis de vente, pour être reprise dans l’acte de vente.

Le vendeur doit ainsi révéler à son acquéreur les sinistres qui ont fait l’objet d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique et subis par le bien pendant la période où il a été propriétaire, ou dont il a été lui-même informé.

L’objectif de l’information préventive est de rendre le citoyen conscient des risques majeurs auxquels il peut être exposé. Informé des phénomènes passés ou prévisibles, leurs conséquences et les mesures pour s’en protéger et en réduire les dommages, le citoyen sera moins vulnérable face à ces risques.

L’acquéreur pourra aussi connaître l’exposition précise aux risques du bien qu’il acquiert.

A défaut de respect de cette deuxième obligation (la première consiste à fournir un état des servitudes risques et d’information sur les sols), l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat (l’annulation de la vente avec le remboursement du prix qu’il a versé) ou demander au juge une diminution du prix.

Article L. 125-5 du Code de l’environnement

Même si l’obligation d’information est limitée aux sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité à raison d’une catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur sera également bien avisé d’informer l’acquéreur des sinistres d’ampleur qu’il a pu subir, et des sinistres récurrents, susceptibles de se reproduire (remontées d’eau dans le sous-sol, apparition de fissures, affaissement de la construction, du plancher des étages, etc.), afin de parfaire l’obligation d’information qu’il doit à son acquéreur.

A défaut, il engagerait certainement sa responsabilité pour réticence dolosive (c’est-à-dire l’omission volontaire par une personne d’un fait qu’elle a l’obligation de révéler, de nature à tromper l’acquéreur).

Pour aller plus loin : S’agissant des risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques, la diffusion des documents est assurée par internet. L’acquéreur trouvera (plus ou moins facilement) ces informations sur le site internet de la préfecture du département du lieu de situation du bien vendu.

Sont aussi recensées le plus souvent les arrêtés de catastrophe naturelle pris dans les différentes communes du département.

Enfin, les principaux risques recensés à proximité sont identifiés pour chaque bien sur un site dédié :

http://www.georisques.gouv.fr/

Un rapport peut être généré et imprimé. Le rapport est une synthèse non-exhaustive des risques présents autour d’un lieu donné : remontées de nappes, mouvements de terrains, retrait-gonflements des argiles, cavités souterraines, séismes, installations industrielles, sites pollués, transport de matières dangereuses, installations nucléaires, etc.