ACTUALITES JURIDIQUES
Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale : quelles conditions ?
12/02/2018
 

Lors de la vente d’un logement, une exonération s’applique pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Le vendeur peut bénéficier de cette exonération si :

- Il est fiscalement domicilié en France ;

- Il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (c’est-à-dire sa résidence habituelle et effective) au cours des quatre années précédant la vente, en totalité, en indivision ou en démembrement, directement ou par l’intermédiaire d’une société, d’un groupement ou d’un organisme ;

- Le vendeur cède un logement (autre que sa résidence principale) affecté totalement à usage d’habitation, ainsi que ses dépendances immédiates et nécessaires ;

- Le vendeur utilise pour la première fois cette exonération (même si antérieurement il a déjà cédé un ou plusieurs logements) ;

- Il s’engage à réutiliser le prix de cession à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il destine à sa résidence principale, pour son acquisition en totalité ou seulement pour une quote-part indivise (s’il fait ce projet en couple) (à l’exception toutefois d’une acquisition réalisée par l’intermédiaire d’une SCI), qu’il s’agisse de l’acquisition d’un immeuble ancien, d’un immeuble neuf, d’une acquisition en l’état futur d’achèvement, de l’acquisition d’un terrain ou de la construction à édifier sur ce terrain, même de travaux d’amélioration ou d’agrandissement à réaliser sur un immeuble existant, à condition que le nouveau bien soit bien affecté à sa résidence principale dès le logement acquis ou construit ;

- Le prix est réutilisé à cet usage au plus tard dans les vingt-quatre mois de la signature de l’acte de vente ; à défaut de pouvoir justifier à l’administration fiscale de la réutilisation effective du prix dans les vingt-quatre mois à compter de la date de la cession, à l’acquisition (définitive, ce qui implique la signature de l’acte authentique chez le notaire) ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale, l’exonération sera purement et simplement remise en cause, ce qui implique de devoir reverser le montant de la plus-value exonérée, outre les intérêts de retard et les pénalités.

La plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Ainsi, en cas de remploi partiel, la plus-value est exonérée à hauteur de la proportion du montant du remploi dans le prix de cession.

La fraction du prix de cession que le cédant destine au remploi doit être mentionnée dans l’acte de cession. En d’autres termes, le cédant doit déterminer, au jour de la signature de l’acte authentique, la fraction du prix de cession qu’il destine au remploi et pour laquelle il demande le bénéfice de l’exonération de plus-value.

L’exonération s’applique également dans le cas de la cession d’un logement dont l’emprunt n’est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l’emprunt initial et non (directement) à l’acquisition de la résidence principale ; en effet, l’exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-exonerees

L’exonération de la plus-value immobilière obtenue est remise en cause (notamment) dans les cas suivants :

- non-respect des conditions tenant au logement cédé, appréciées au jour de la cession ;

- non-respect des conditions tenant au cédant non propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la cession, appréciées au jour de la cession ;

- non-respect des conditions de remploi du prix de cession au terme du délai de vingt-quatre mois après la cession ;

- non-respect de la condition d’affectation du logement acquis, à compter de l’acquisition, ou construit, à compter de l’achèvement, à la résidence principale du cédant.