ACTUALITES JURIDIQUES
 
Loi de finances pour 2018 : les principales mesures
12/02/2018

La loi de finances pour 2018 est la première loi de finances du quinquennat d’Emmanuel Macron. Elle reprend des mesures phares inscrites dans son programme présidentiel. Voici les principaux changements qui figurent dans le la loi de finances 2018, dont le texte définitif a été publié au Journal officiel du 31 décembre dernier.

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Ce qui a changé au 1er novembre 2017
12/02/2018

Diverses dispositions importantes sont entrées en vigueur au 1er novembre 2017. 1°) Le notaire devient la clef de voûte du contrôle de la saisine du légataire universel institué par testament olographe, le recours au juge étant subordonné à une éventuelle opposition. 2°) Le notaire devient acteur de la renonciation à succession. 3°) Le PACS peut être conclu en mairie.

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Les travaux irréguliers sur les parties communes justifient une remise en état des lieux
12/02/2018

L’aménagement de combles, parties communes, par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale constitue une violation du règlement de copropriété, qui justifie la remise en état des lieux.

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Le tarif du notaire
12/02/2018

La somme versée au notaire le jour de la signature d’un acte, que l’on nomme communément et improprement « frais de notaire » comprend en réalité : les taxes reversées au Trésor Public, les débours, et la rémunération au titre du service notarial (charges de l’office notarial, collaborateurs et notaires).

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Pollution : attention aux anciennes activités exercées
12/02/2018

Quand bien même les biens vendus n’ont jamais supporté, à un moment quelconque, d’installations soumises à autorisation, à enregistrement ou à déclaration dans le cadre des lois relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement, et quand bien même les biens vendus ne sont pas situés dans un secteur d’information sur les sols (SIS), ils peuvent tout de même avoir accueilli historiquement des activités polluantes, ou contenir des pollutions diverses. Dans ce cas, le vendeur ayant connaissance de ces activités est certainement tenu d’un devoir de loyauté vis-à-vis de son acquéreur, qui lui impose de l’en informer.

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Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale : quelles conditions ?
12/02/2018

Lors de la vente d’un logement, une exonération s’applique pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

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Donations rapportables et notions voisines (quels sont les impacts des donations consenties par la personne décédée sur sa succession ?)
12/02/2018

Toute donation consentie au profit d’un enfant est présumée « rapportable » à la succession du donateur (celui qui donne), c’est-à-dire à son décès. La valeur à réintégrer à la succession est celle qu’aurait eue le bien donné s’il était resté dans le patrimoine du donateur, soit la valeur du bien donné au jour du décès du donateur.

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De la loyauté du vendeur envers son acquéreur
12/02/2018

Au-delà des obligations générales qui s’imposent à lui, des déclarations qu’il doit faire notamment, pour garantir à son acheteur la jouissance paisible du bien qu’il lui vend (absence de procédure ou d’action en cours, de vices cachés dont il aurait connaissance, de travaux non-autorisés, d’empiètement ou d’annexion de parties communes, de servitudes autres que celles déjà révélées, d’ancien locataire prioritaire, d’hypothèques non purgées, etc.) et des diagnostics techniques qu’il doit fournir à ses frais, le vendeur est tenu vis-à-vis de son acquéreur à une obligation de loyauté.

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Contrats d’assurance-vie : pourquoi les révéler au notaire chargé du règlement de la succession ?
12/02/2018

Malgré les spécificités de son régime juridique, l’assurance-vie n’échappe pas à certaines règles civiles et fiscales qui s’imposent au notaire en charge du règlement de la succession. L’assurance-vie dénouée peut être prise en compte de trois manières.

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L’ERNMT devient ESRIS
12/02/2018

Depuis quelques années, un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) doit être réalisé à l’occasion de toute vente d’un bien immobilier, quelle que soit la nature de ce bien (maison, appartement, local, cave, garage, bâtiment entier, ruine) et quel que soit l’usage de ce bien (habitation, professionnel, commercial, agricole), dès lors que le bien vendu est situé dans une zone à risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques. A compter du 1er janvier 2018, et pour accueillir les premiers secteurs d’information sur les sols (SIS), l’ERNMT devient ESRIS : état des servitudes risques et d’information sur les sols.

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Quelques questions pratiques à propos du droit de préemption de la SAFER
12/02/2018

Préemption de la SAFER, simple notification à la SAFER, absence de formalité... quelles différences ? Quelles sont les principales causes d’exclusion du droit de préemption de la SAFER lorsqu’il est, en principe, applicable ? La SAFER peut-elle préempter partiellement les biens soumis à son droit de préemption ?

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Crédits immobiliers : tous les emprunteurs vont pouvoir renégocier leur assurance de prêt
12/02/2018

C’est un marché jusqu’alors très fermé qui s’ouvre pleinement à la concurrence, avec à la clé d’importants gains de pouvoir d’achat pour les consommateurs. Les emprunteurs vont désormais pouvoir changer chaque année l’assurance de leur crédit immobilier et mettre ainsi en rivalité le contrat proposé par leur banque avec ceux d’autres assureurs.

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Le cas particulier de la vente « en l’état » d’un immeuble à rénover
12/02/2018

La vente d’immeuble à rénover (ou VIR) s’applique à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

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De l’importance de la destination de l’immeuble en copropriété
12/02/2018

Acheter un bien en copropriété impose de respecter les dispositions du règlement de copropriété et de ses modificatifs éventuels, et en premier lieu la destination de l’immeuble. Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives (des lots dont il est propriétaire) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

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Donation-cession, réserve d’usufruit et quasi-usufruit à l’épreuve de la procédure d’abus de droit
12/02/2018

Nul n’ignore que l’opération de donation avant cession présente l’intérêt de purger la plus-value latente. La donation impose en effet d’évaluer le bien donné à la date du transfert dans le patrimoine du donataire (celui qui reçoit la donation) ; cette valeur constitue la nouvelle base de calcul de l’impôt sur la plus-value, en cas de cession par le donataire, distincte de la valeur d’acquisition originaire par le donateur (celui qui donne), par hypothèse inférieure.

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Bail commercial dérogatoire : principe et conséquences
12/02/2018

Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée (ou « bail précaire »), permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire. Il s’agit d’un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal plus court que le bail commercial classique, ce qui permet au propriétaire et au locataire de ne pas s’engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

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Successions internationales : les principales règles
12/02/2018

Un règlement (de l’Union Européenne), dit règlement « Successions », en date du 4 juillet 2012, entré en application pour tout décès à compter du 17 août 2015, pose les nouveaux grands principes applicables aux successions internationales.

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Acheter en SCI : intérêts et conséquences à maîtriser !
05/07/2017

L’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un bâtiment ou d’un local, peut être réalisée par une ou plusieurs personnes physiques ou par l’intermédiaire d’une société. Parmi les différents types de sociétés existantes, la société civile immobilière (SCI) est l’instrument classique pour l’acquisition de biens immobiliers. Nous vous proposons dans la rubrique correspondante d’explorer ces règles.

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Céder ou acheter un fonds de commerce : bien maîtriser les rudiments !
28/06/2017

La cession d’un fonds de commerce s’inscrit dans un processus contractuel relativement classique, mais qui nécessite une excellente maîtrise des règles et des formalités impératives applicables. Nous vous proposons dans la rubrique correspondante d’explorer ces règles.

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Associés mineurs : autorisation requise pour délibérer sur la vente du bien détenu par une SCI
17/06/2017

Pour la Cour de cassation, en présence d’associés mineurs au sein d’une SCI, la nullité de l’acte de vente d’un bien immobilier appartenant à la société est encourue, en l’absence d’autorisation préalable du juge des tutelles à la délibération de l’assemblée générale ayant décidé de cette vente.

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Cinq recettes pour vendre votre bien
17/06/2017

Si votre bien est évalué au « prix du marché », il aura davantage de chance d’être vendu rapidement. La vente d’un bien immobilier s’inscrit en effet dans une logique de marché, par rapport au volume de biens en vente, au dynamisme du marché, aux caractéristiques du bien, à ses spécificités, à sa situation, à son environnement, à son état, son attractivité, etc. Il est indispensable que la mise en vente soit effectuée à un prix qui corresponde aux prix pratiqués sur le marché par rapport à des biens répondant à des caractéristiques comparables.

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Impôt sur le revenu : le prélèvement à la source, reporté d’un an
07/06/2017

Le prélèvement à la source sera mis en œuvre au 1er janvier 2019 et non plus en 2018. Edouard PHILIPPE a annoncé le report d’un an de cette mesure phare, au cours d’un entretien accordé aux lecteurs du Parisien, mardi 6 juin. Pour expliquer ce report, le Premier Ministre précise que le dispositif sera d’abord testé dans « des entreprises volontaires », afin de réaliser un audit. « C’est une bonne réforme car elle permet d’ajuster en temps réel la perception de l’impôt à l’évolution de vos revenus », a toutefois insisté Edouard PHILIPPE.

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Fiche synthétique de copropriété, fonds de travaux, diagnostic technique global, les nouveaux réflexes de la vente en copropriété
18/05/2017

La loi Alur de 2014 a introduit l’obligation pour le syndic d’établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, pour qu’il soit tenu à la disposition des copropriétaires présents et futurs. En cas de vente d’un lot de copropriété notamment, la fiche synthétique doit être annexée ou remise à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

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Acquéreurs, vous avez un projet, dites-le !
18/05/2017

L’acquéreur qui poursuit un projet précis n’est protégé que s’il révèle son intention au moment de son achat, et dans l’idéal dès avant la signature du compromis de vente, au moment où il formule son offre d’achat.

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Accepter une succession c’est accepter l’actif mais aussi le passif de la succession
18/05/2017

L’héritier qui accepte voit ses droits sur l’actif successoral consolidés ; il a le droit à tous les éléments d’actifs dépendant de la succession (biens immobiliers, objets mobiliers, liquidités, etc.). Mais en contrepartie, il est tenu de manière illimitée aux dettes et charges de la succession, non seulement sur les biens recueillis, mais aussi sur ses biens personnels. L’héritier acceptant sera seulement protégé en cas de découverte tardive d’un passif important.

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Réduction d’une libéralité « préciputaire » excédant la quotité disponible
11/04/2017

La Cour de cassation a rappelé la règle de fixation de l’indemnité de réduction d’une libéralité « préciputaire » excédant la quotité disponible. L’indemnité de réduction doit être fixée à la fraction excessive de la libéralité réductible.

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Rappel du mode de calcul de la récompense pour travaux d’amélioration
11/04/2017

La Cour de cassation a rappelé le mode de calcul d’une récompense due à la communauté au titre du financement par cette dernière de travaux d’amélioration sur un immeuble appartenant en propre à l’un des époux. La récompense est égale au montant de la plus-value apportée du fait de la dépense réalisée (ce que l’on appelle le « profit subsistant »).

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Caractéristiques de la notification ouvrant le délai d’exercice du droit de préempter de la SAFER
11/04/2017

La notification valant offre de vente destinée à la SAFER doit mentionner les éléments la mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption. Le délai d’exercice du droit de préemption de la SAFER ne court que du jour d’une notification complète et exacte.

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Logement décent : les nouvelles conditions liées à la performance énergétique
11/04/2017

Un décret du 9 mars 2017 modifie les critères de décence du logement en y intégrant la performance énergétique. Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l’air et aération correcte) et indépendamment de son mode d’occupation et du coût de l’énergie.

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Taux d’intérêt applicable en matière de paiement fractionné ou différé des droits de succession
11/04/2017

Les redevables qui obtiennent un crédit de paiement fractionné ou différé des droits de succession sont tenus au paiement d’un intérêt de retard. Pour les demandes formulées en 2017, le taux d’intérêt applicable au paiement fractionné ou différé des droits de succession est de 1,60 % pour le taux de base (au lieu de 1, 90 % pour les demandes formulées en 2016). Ce taux s’applique pendant toute la durée du crédit.

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Plus-value : exonération des invalides de condition modeste titulaires de la carte mobilité inclusion
19/03/2017

Les titulaires de pensions de vieillesse qui cèdent un bien immobilier ne sont pas assujettis à l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers à la double condition que : - Ils ne soient pas passibles de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession ; - Leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à une certaine limite. Les invalides de conditions modestes bénéficient de la même exonération. Désormais, l’exonération vise les titulaires de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du Code de l’action sociale et des familles.

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Résiliation du bail rural portant sur une parcelle classée en zone constructible
19/03/2017
Sous certaines conditions, le propriétaire d’un bien va bénéficier d’un droit de résiliation du bail rural qu’il a consenti à l’exploitant agricole. Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu. En l’absence d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu applicable sur la commune ou, lorsqu’il existe un plan local d’urbanisme (PLU), lorsque le bien est situé en dehors d’une zone urbaine, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative.
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Fiches techniques sur le « divorce par consentement mutuel sans juge »
03/03/2017

Depuis le 1er janvier 2017, le divorce par consentement mutuel se fera, sauf exception, sans passage devant le juge mais en déposant la convention précisant l’accord des époux chez un notaire. Une circulaire du ministère de la Justice du 26 janvier 2017 présente les nouvelles dispositions applicables au « divorce par consentement mutuel sans juge ».

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PACS : Rendez-vous à la mairie !
03/03/2017

Jusqu’à présent, les personnes qui souhaitaient conclure un PACS, sans passer par un notaire, devaient impérativement établir eux-mêmes la convention organisant leur vie commune. Le PACS devait être enregistré auprès du greffe du tribunal d’instance dans le ressort duquel les futurs partenaires entendaient fixer leur résidence commune, c’est-à-dire le lieu où ils entendaient vivre ensemble de manière habituelle et continue. Désormais, pour les conventions non notariées, les couples s’adresseront à l’officier d’état-civil de la mairie. Attention, comme les greffiers, les maires ne feront qu’enregistrer le PACS sans en contrôler la validité.

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Une fiche synthétique pour les grands ensembles
03/03/2017

Depuis le 1er janvier 2017, les syndics de copropriété de plus de 200 lots doivent établir et mettre à jour annuellement la fiche technique de la copropriété. Ce document, instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, contient toutes les données financières et techniques de l’immeuble ainsi que le numéro d’immatriculation du syndicat des copropriétaires au registre national des copropriétés, et la date d’établissement du règlement de copropriété.

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L’architecte obligatoire à partir de 150 m²
03/03/2017

Pour toute demande de permis de construire déposée à compter du 1er mars 2017, le recours à un architecte sera obligatoire pour les constructions dont la surface sera égale ou supérieure à 150 m². Jusqu’à présent, le seuil était de 170 m².

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TEG : Point de départ de la prescription de l’action en nullité
03/03/2017

Par un arrêt du 31 janvier 2017, la Cour de cassation apporte des précisions importantes sur le point de départ de la prescription de l’action en nullité du taux effectif global (TEG) contenu dans un acte de prêt.

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Nouvelles modalités d’affichage des annonces immobilières
12/02/2017

Un arrêté du 10 janvier 2017 fixe les règles relatives à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. L’arrêté entrera en vigueur le 1er avril 2017.

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Exclusion des fonds apportés par la mère du conjoint pour la détermination du profit subsistant
12/02/2017

Pour la Cour de cassation, le profit subsistant doit être déterminé selon la proportion dans laquelle les fonds apportés par l’épouse, à l’exclusion de ceux éventuellement apportés par la mère de celle-ci, ont contribué au paiement de la soulte ayant permis l’attribution du terrain.

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L’absence de transfert automatique du compte courant d’associé en cas de cession de parts sociales
12/02/2017

Pour la Cour de cassation, la cession de parts sociales n’emporte pas cession de plein droit du compte courant d’associé ouvert au nom du cédant.

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Mise en copropriété et diagnostic technique global
12/02/2017

La division d’un immeuble en lots fait l’objet d’un contrôle particulier. Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans doit être précédée d’un « diagnostic technique global ».

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La colocation à contrat unique
24/01/2017

On parle de colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne (étudiants et concubins). Les couples mariés ou pacsés ne bénéficient pas des dispositions encadrant la colocation. La colocation peut être formalisée par la conclusion : - Soit d’un contrat unique entre le bailleur et les colocataires, c’est l’objet de nos propos ; - Soit de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

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Conditions d’application du régime de marchands de biens
24/01/2017

Les marchands de biens sont notamment les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. Pour bénéficier de ce régime, quatre conditions doivent en conséquence être réunies.

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Confirmation de la non-déduction des revenus fonciers du remboursement du capital de l’emprunt
24/01/2017

Si les intérêts payés au titre d’un emprunt souscrit en vue de la conservation, de l’acquisition, de la construction, de la réparation ou de l’amélioration d’un bien immobilier donné en location sont bien admis en déduction pour la détermination des revenus fonciers nets imposables, cette déduction ne s’étend pas aux remboursements en capital.

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Loi de finances pour 2017 : les principaux changements
17/01/2017

La loi de finances pour 2017 et la loi de finance rectificative pour 2016, toutes deux adoptées le 29 décembre 2016, ont été publiées au Journal officiel du 30 décembre 2016.

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Divorce par consentement mutuel : nouvelle procédure !
14/01/2017

Depuis le 1er janvier 2017, le divorce par consentement mutuel se fera, sauf exception, sans passage devant le juge mais en déposant la convention précisant l’accord des époux chez un notaire.

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Crédit immobilier : les taux repartent à la hausse
09/01/2017

Même les meilleures choses ont une fin. Après quinze mois de baisse spectaculaire, les taux des crédits immobiliers ont repris depuis un mois le chemin de la hausse. Les banques prêtent actuellement en moyenne à 1,60 % sur vingt ans, soit 0,10 point de plus que fin novembre 2016, d’après Meilleurtaux.com. La hausse reste certes très limitée, mais elle marque la fin de la période bénie du crédit de moins en moins cher pour les candidats à l’acquisition immobilière.

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Les règles de la location meublée occasionnelle changent en 2017
09/01/2017

Les revenus tirés d’une location meublée sont désormais considérés systématiquement comme des bénéfices industriels et commerciaux, explique Frédéric DOUET, professeur de droit fiscal à l’Université de Rouen.

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Défiscalisation : le dispositif Pinel prolongé
09/01/2017

Le dispositif locatif Pinel, initialement prévu jusqu’à fin 2016, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Pour rappel, ce dispositif en vigueur depuis septembre 2014, permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition de se soumettre à trois obligations : louer le bien pendant au moins six ans, respecter les plafonds de loyer au m² et les conditions de ressource du locataire.

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Cadeaux ou donations : attention aux conséquences juridiques et fiscales
09/01/2017

Le cadeau offert, par exemple, par un parent à son enfant, à l’occasion d’un évènement particulier (anniversaire, mariage, noël, etc.) est défini par le Code civil et qualifié de présent d’usage. Si le Code général des impôts ne prévoit aucun seuil pour l’exonération de fiscalité, il précise que le présent d’usage doit être modique par rapport à la fortune du donateur (celui qui donne). Ainsi le montant des traditionnelles étrennes pourra être qualifié de cadeau (présent d’usage) ou de donation fiscalisée en fonction du patrimoine du donateur.

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Les conditions de la reconnaissance du droit d’échelle
09/01/2017

Le droit d’échelle, également dénommé « tour d’échelle », est une construction prétorienne qui reconnaît au propriétaire d’un immeuble le droit de disposer d’un accès temporaire au fonds voisin afin d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propriété.

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Cession de fonds de commerce : les nouvelles règles applicables
09/01/2017

Dorénavant, au jour de la cession, le vendeur et l’acquéreur doivent aussi viser un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente. Pendant une durée de trois ans à compter de l’entrée de l’acquéreur en jouissance du fonds, le vendeur doit mettre à sa disposition, à sa demande, tous les livres de comptabilité qu’il a tenus durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente.

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Publicité relative aux investissements locatifs
09/01/2017

Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier d’un dispositif d’incitation fiscale de type Pinel, devra désormais prévoir des dispositions particulières.

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Précisions importantes sur le droit de préemption en cas de vente d’un local à usage commercial ou artisanal
09/01/2017

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce a instauré un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial ou artisanal dans lequel il exerce son activité.

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Revente par un marchand de biens de parcelles de terrains nus détachés d’un ensemble immobilier
09/01/2017

La vente par un professionnel (assujetti à la TVA) d’un terrain à bâtir entre dans le champ d’application de la TVA. La TVA est liquidée, selon le cas, sur le prix ou sur la marge.

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Taxe additionnelle et acquisition d’immeuble avec engagement de revendre
09/01/2017

L’article 1599 sexies du Code général des impôts dispose qu’il est perçu au profit de la région d’Île-de-France une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux, autres que celles mentionnées au A de l’article 1594 F quinquies, de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage mentionnés à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme.

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