SCI (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE)
LES CONSEQUENCES DIRECTES DE LA CREATION DE LA SCI
 

- Par son immatriculation, la SCI acquiert une personnalité juridique distincte de celle des associés ; dès lors, elle a un patrimoine propre. C’est la SCI qui est propriétaire du ou des immeubles qu’elle acquiert.

- Les droits de chaque associé dans le capital social sont proportionnels à leurs apports lors de la constitution de la société ou au cours de l’existence de celle-ci.

Article 1843-2 du Code civil

- Lors de la constitution de la société, ou au cours de l’existence de celle-ci, les associés peuvent notamment faire un apport en numéraire (apporter une somme d’argent), ou apporter des immeubles.

- La part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social.

Article 1844-1 du Code civil

- A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment et personnellement des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social.

Exemple : Monsieur X détient 30 % des parts, Monsieur Y 65 % et Monsieur Z 5 %. Le créancier dont la créance de 10.000 € n’a pas été honorée par la SCI peut poursuivre Monsieur X à hauteur de 3 000 €, Monsieur Y à hauteur de 6 500 € et Monsieur Z de 500 €.

Article 1857 du Code civil

- La responsabilité des associés est subsidiaire. Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Article 1858 du Code civil

- Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives.

- Chaque membre de l’assemblée dispose d’autant de voix qu’il possède ou représente de parts.

- Les propriétaires d’une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d’eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent.

- Si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier. Les statuts peuvent déroger à cette disposition, notamment pour attribuer davantage de pouvoirs à l’usufruitier, ainsi qu’il résulte de nos développements.

Article 1844 du Code civil

- La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.

- Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d’organisation de la gérance.

Article 1846 du Code civil

- Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

Article 1849 du Code civil

- Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Article 1850 du Code civil

- Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à des dommages et intérêts.

- Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

Article 1851 du Code civil

- Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés.

Article 1852 du Code civil

- Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite. Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte.

Article 1853 du Code civil et Article 1854 du Code civil

- Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois.

Article 1855 du Code civil

- Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.

Article 1856 du Code civil

- La société prend fin notamment, par l’expiration du temps pour lequel elle a été constituée, par la réalisation ou l’extinction de son objet, par la dissolution anticipée décidée par les associés, ou par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

Article 1844-7 du Code civil

- En ce qui concerne la fiscalité, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu, ou à l’impôt sur les sociétés.

La création d’une SCI est contraignante et oblige à une grande rigueur.

- La création d’une SCI impose la rédaction et la signature de statuts (avec le coût éventuel du professionnel rédacteur des statuts), la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales (avec un coût), et les formalités à accomplir auprès du greffe du tribunal de commerce pour que la société soit immatriculée (avec un coût).

- La constitution d’une SCI impose la tenue d’une comptabilité régulièrement mise à jour.

- Chaque année le gérant doit préparer un rapport de gestion. Une assemblée générale réunissant les associés doit être convoquée. Un procès-verbal d’assemblée générale doit être rédigé. Il doit être établi la preuve que la société fonctionne effectivement et normalement.

- La création d’une SCI peut entraîner l’impossibilité de bénéficier de certains concours bancaires immobiliers incitatifs réservés aux personnes physiques.

- La création d’une SCI peut (sous certaines conditions) priver de certains droits attribués aux personnes physiques, notamment la possibilité de se rétracter suite à la signature d’un compromis de vente portant sur des biens immobiliers à usage d’habitation.

- La mésentente peut entraîner le blocage des décisions à prendre, notamment lorsque les associés sont en petit nombre. Il arrive alors que la seule solution pour en sortir soit la dissolution pure et simple de la SCI, ce qui représente un coût.