SCI (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE)
LA SCI POUR ECHAPPER A L’INDIVISION
 

La SCI peut être créée pour éviter l’indivision, qui correspond à la situation juridique ordinaire dans laquelle se retrouvent des héritiers, des personnes non mariées ou des personnes mariées sous le régime de la séparation des biens, propriétaires ensemble d’un bien immobilier.

En indivision, les décisions ne relevant pas de l’exploitation normale des biens et les actes de disposition (comme la vente de l’immeuble, l’hypothèque, les baux commerciaux ou ruraux…) doivent être décidés à l’unanimité. Certaines décisions peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis détenus.

Article 815-3 du Code civil

L’unanimité, ou la majorité des deux tiers, peut entraîner des situations de blocage.

La SCI permet a contrario une gestion simplifiée. Les statuts se contentent en général de la majorité et surtout ils désignent, pour assurer l’administration de l’immeuble, un gérant parmi les associés, dont ils déterminent l’étendue des pouvoirs : le droit de décider des travaux, de mettre en location, et même de vendre (si les statuts sont ainsi libellés).

Exemple : Trois frères héritent d’un bien qu’ils décident d’apporter à une SCI. Si les statuts prévoient que la décision de vendre est prise en assemblée générale ordinaire à la majorité, la décision pourra être prise par deux des trois frères, évitant ainsi éventuellement le refus du dernier frère. Si le bien est loué, les trois frères peuvent désigner l’un d’entre eux en qualité de gérant, chargé de la gestion de la location. Les revenus seront partagés entre les trois frères. Le gérant pourra éventuellement percevoir une rémunération pour les missions qui lui ont été confiées.

Cette souplesse est d’autant plus appréciable lorsqu’un des associés de la SCI est mineur, ou fait l’objet d’une mesure d’incapacité, sauf dispositions particulières.

La SCI est aussi un moyen efficace de conservation des biens. L’indivision est conçue comme un régime précaire. Le principe fondateur de l’indivision est que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (…). » Ce qui signifie que chaque indivisaire peut à tout moment exiger le partage judiciaire du bien, et donc sa vente.

Article 815 du Code civil

Si l’immeuble appartient à la SCI, l’associé qui ne souhaite pas maintenir sa situation n’a pas d’autre choix que de vendre ses parts. Le bien restera la propriété de la SCI.

Attention : La SCI n’est pas la solution miracle. La mésentente entre les associés peut aussi entraîner le blocage de la société, particulièrement lorsque la SCI est constituée seulement de deux associés, ce qui sera le cas d’un couple, marié ou non, associé au sein d’une SCI, ou lorsque les statuts prévoient une règle de majorité qui impose le consentement de tous les associés.

Exemple : Monsieur X et Madame Y constituent une SCI pour acheter leur future résidence principale. Ils détiennent chacun la moitié des parts. Les décisions prises à la majorité devront l’être par les deux associés nécessairement, comme dans une situation ordinaire, avec la possibilité donc d’une mésentente entre les associés.

Exemple : Monsieur X, Monsieur Y et Monsieur Z constituent une SCI pour l’acquisition d’un immeuble de rapport. Monsieur X détient 60 % des parts, Monsieur Y et Monsieur Z chacun 20 % des parts. Il est prévu dans les statuts que les décisions sont adoptées à la majorité des deux tiers. Même majoritaire, Monsieur X doit obtenir l’accord de Monsieur Y ou de Monsieur Z, avec la possibilité d’une mésentente entre les associés.

Le retrait d’un associé est organisé par les statuts. Il peut être autorisé, également, par une décision de justice. Pour obtenir l’autorisation judiciaire, l’associé concerné doit établir qu’il existe de justes motifs. L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Cette valeur – qui doit tenir compte à l’évidence, autant de l’actif social que du passif de la société – est fixée par accord amiable ou, à défaut, selon les dispositions de l’article 1843-4 du Code civil, c’est-à-dire par un expert désigné soit par les parties, soit, en l’absence d’accord, par ordonnance du président du tribunal statuant en la forme des référés et sans recours possible.

Article 1843-4 du Code civil

Ceci est l’occasion de rappeler une règle primordiale. Une société ne peut être créée que s’il existe une volonté réelle de s’associer, ce qui implique une réelle volonté d’implication et une réelle volonté de collaboration entre les associés.