SCI (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE)
LA SCI POUR LES COUPLES NON MARIES (CONCUBINS - PARTENAIRES PACSES)
 

Avec la SCI, les couples non mariés vont bénéficier d’une meilleure comptabilisation de leurs investissements respectifs. La SCI va aussi permettre d’améliorer les droits du survivant.

* Une meilleure comptabilisation des investissements respectifs

Pour ces couples non mariés, ou non pacsés, soumis au régime de la séparation des biens, la difficulté réside dans la détermination des droits indivis détenus par chacun. Il est en effet nécessaire que les droits indivis détenus par chacun soient en adéquation avec la réalité de leur financement respectif.

Exemple : Monsieur X et Madame Y, concubins, achètent ensemble leur résidence principale. Si Monsieur X entend rembourser le prêt à hauteur de 30 % du montant des échéances, et Madame Y à hauteur 70 % du montant des échéances, pour éviter toute difficulté et tout litige en cas de séparation, il est conseillé de faire acquérir le bien par Monsieur X pour 30 %, et Madame Y pour 70 %.

Problème : Le remboursement par chacun des concubins du prêt immobilier peut évoluer dans le temps. De même, des travaux peuvent être financés par l’un des deux concubins postérieurement à l’acquisition. L’indivision ne permet pas toujours de tenir compte efficacement de ces changements. Et pour le concubin qui a remboursé le prêt au-delà de ce qui était initialement prévu, ou qui a financé des travaux postérieurs, qu’il en soit tenu compte en cas de séparation ou de vente de l’immeuble.

A l’inverse, la SCI permet une traçabilité plus efficace de l’investissement réalisé par chacun des associés, et une meilleure prise en compte de ces investissements.

La SCI impose une comptabilité précise. Les investissements réalisés par chaque associé peuvent être comptabilités :

* Au moment de la création de la société, dans les apports effectués par chaque associé, qui vont conditionner la répartition du capital social.

Exemple : Monsieur X et Madame Y, concubins, constituent ensemble une SCI pour l’acquisition de leur résidence principale. Monsieur X apporte 200.000 €, Madame Y 300.000 €. Monsieur X se verra attribuer 200 parts d’une valeur de 1.000 € chacune (soit 2/5ème du capital social). Madame Y se verra attribuer 300 parts d’une valeur de 1.000 € chacune (soit 3/5ème du capital social).

* En cours de vie sociale, par l’intermédiaire des comptes courants d’associés. Le compte courant d’associé naît lorsqu’un associé verse des sommes d’argent dans les caisses de la société. Le compte courant d’associé est une créance de l’associé sur la société. Il est inscrit au passif du bilan de la société. Le compte courant d’associé doit être remboursé par la société à l’associé concerné.

Ainsi, lorsqu’un associé verse une somme dans les caisses de la SCI, pour rembourser le prêt contracté par la SCI, ou pour financer des travaux effectués par la SCI, il est tenu compte de ce versement par la création d’un compte courant au profit de cet associé, et qui devra lui être remboursé par la société.

Exemple : Monsieur X et Madame Y, concubins, constituent ensemble une SCI pour l’acquisition de leur résidence principale. Ils apportent chacun 1.000 € au capital social. Ils détiendront chacun 50 % des parts, donc 50 % des droits aux éventuels bénéfices. L’acquisition de l’immeuble est financée par un prêt contracté par la SCI, d’un montant de 300.000 €. Monsieur X a versé 10 % du montant des échéances dans les caisses de la SCI pour rembourser l’emprunt contracté par la société (soit 30.000 € en capital). Madame Y a versé 90 % du montant des échéances dans les caisses de la SCI pour rembourser l’emprunt contracté par la société (soit 270.000 € en capital). Dix ans plus tard, la SCI a procédé à des travaux d’extension de l’immeuble. Madame Y a versé à cette occasion 50.000 € dans les caisses de la SCI pour financer ces travaux. Le compte courant d’associé de Monsieur X s’élève à 30.000 € (hors intérêts). Le compte courant d’associé de Madame Y s’élève à 320.000 € (hors intérêts). En cas de vente de l’immeuble et de dissolution de la SCI, la société devra rembourser à Monsieur X et Madame Y le montant de leurs comptes-courants. Le solde sera partagé égalitairement entre les associés, compte tenu de leurs droits dans le capital social. La comptabilité de la SCI a permis de tenir compte strictement de ce que chacun des associés a versé dans les caisses de la société.

Les comptes courants n’imposent aucune modification des statuts, aucune formalité (si ce n’est le suivi comptable). Il n’existe par ailleurs aucune rémunération obligatoire de ces comptes courants.

Le panachage de ces deux instruments (apports au capital et comptes courants d’associés) est possible.

* L’amélioration des droits du survivant

Pour ces couples non mariés, ou non pacsés, la difficulté réside aussi dans le sort du survivant. Les concubins et les partenaires pacsés se heurtent en effet à deux difficultés majeures :

- Les concubins et les partenaires n’héritent pas l’un de l’autre. En cas de décès, et à supposer que l’immeuble ait été acquis par les deux, le concubin ou le partenaire survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt. Les héritiers du défunt peuvent demander le partage judiciaire et le contraindre à la vente de l’immeuble. S’il occupe seul l’immeuble, le concubin ou le partenaire survivant peut devoir une indemnité d’occupation aux héritiers du défunt. Le survivant doit aussi obtenir l’autorisation des héritiers du défunt pour les décisions à prendre concernant le bien.

- S’il est possible d’attribuer, par testament, des droits au concubin ou au partenaire survivant, l’efficacité du testament va être contrariée, en présence d’enfants, par la réserve héréditaire, puisqu’une partie importante des biens du défunt est réservée à ses descendants (appelés héritiers réservataires). Les droits transmis au concubin ou au partenaire survivant sont cantonnés à la quotité disponible (la part des biens qui peut échapper aux héritiers réservataires). Cette quotité disponible est variable puisqu’elle dépend du nombre d’enfants laissés par le défunt. Si le défunt a trois enfants, il ne peut transmettre qu’un quart de son patrimoine à la personne de son choix.

En outre, lorsque le défunt n’était pas marié, les descendants (ses enfants) ne peuvent subir, sur leur part de réserve, l’usufruit du concubin ou du partenaire survivant.

La SCI permet de mieux assurer les droits du concubin ou du partenaire pacsé survivant. Par protection du concubin ou du partenaire, il faut entendre « comment assurer un toit au survivant ». Il ne s’agit pas ici de « déshériter » les héritiers légaux, mais simplement d’utiliser les outils disponibles pour mieux assurer les droits du concubin ou du partenaire pacsé survivant.

Avec la SCI, il existe deux moyens de protéger le survivant d’une possible éviction. Il s’agit de la clause d’agrément et de l’achat croisé.

1) Le principe de la clause d’agrément :

Les statuts prévoient, par le biais de cette clause, que les héritiers du concubin ou du partenaire pacsé décédé ne pourront devenir propriétaires des parts sociales de la SCI qu’à la condition que le survivant donne son consentement.

Cette clause permet au concubin ou au partenaire survivant de s’opposer à la venue des héritiers du défunt dans la société, en achetant leurs parts.

Les héritiers du défunt auront droit à la valeur des parts qu’il détenait. Sachant que, pour l’évaluation des parts d’une SCI, il est appliqué généralement une décote de l’ordre de 15 % environ, censée compenser les difficultés liées à la cession des parts et à l’inexistence d’un marché de la revente.

En outre, pour l’évaluation des parts d’une SCI, il est tenu compte de l’actif et du passif, c’est-à-dire des dettes, de la société.

Les héritiers du défunt pourront également prétendre au compte courant d’associé du défunt.

Cependant, un tel objectif peut être plus facilement rempli avec une simple faculté d’acquisition (ou d’attribution) prévue généralement dans un acte de vente au profit d’un couple de concubins ou de partenaires. Lors du décès du premier membre du couple, le survivant pourra acquérir ou se faire attribuer la quote-part indivise du défunt. Les enfants du défunt seront indemnisés à hauteur de la valeur de leurs droits.

2) Le principe du démembrement de propriété croisé :

Au départ les concubins (ou les partenaires) détiennent ensemble la pleine propriété des parts de la SCI, propriétaire de la maison ou de l’appartement. Puis, immédiatement après, chacun effectue un échange de la nue-propriété (ou de l’usufruit) des parts qu’il détient contre la nue-propriété (ou l’usufruit) des parts détenues par son compagnon.

Exemple : Monsieur X et Madame Y, concubins, constituent ensemble une SCI pour l’acquisition de leur résidence principale. Ils apportent chacun 1.000 € au capital social. Monsieur X reçoit 100 parts, numérotées de 1 à 100. Madame Y reçoit 100 parts, numérotées de 101 à 200. L’acquisition de l’immeuble est financée par un prêt contracté par la SCI. Monsieur X et Madame Y procèdent à un échange. Après l’échange, Monsieur X détient la nue-propriété des 100 parts, numérotées de 1 à 100, et l’usufruit des 100 parts, numérotées de 101 à 200. Madame Y détient l’usufruit des 100 parts, numérotées de 1 à 100, et la nue-propriété des 100 parts, numérotées de 101 à 200.

Si Monsieur X décède, Madame Y, sa concubine survivante, conserve l’usufruit des 100 parts, numérotées 1 à 100. La nue-propriété de ces parts est transmise aux héritiers de Monsieur X. L’usufruit que Monsieur X possédait sur les 100 parts, numérotées de 101 à 200, s’éteint ; Madame Y devient seule propriétaire de ces parts, sans avoir à payer de droits de succession. Elle a donc la moitié des parts en pleine propriété, et l’autre moitié en usufruit.

Si les statuts ont prévu d’attribuer tous les pouvoirs (sauf exception) à l’usufruitier, Madame Y va bénéficier des pouvoirs de gestion et de disposition sur l’immeuble détenu par la SCI, et donc se maintenir dans son cadre de vie, éventuellement vendre l’immeuble et réinvestir le prix à l’acquisition d’un nouveau bien. Et vice-versa si Madame Y décède avant Monsieur X.

Surtout, un tel schéma aura permis au survivant d’échapper à la contrainte de la réserve héréditaire et de la quotité disponible. Mais il faut – pour les concubins ou les partenaires – subir la rigueur du fonctionnement d’une société.

Les mêmes schémas peuvent être utilisés pour des époux, notamment en présence de familles recomposées, pour éviter les situations de conflit entre le survivant et les enfants de l’époux décédé.