SCI (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE)
LA SCI POUR TRANSMETTRE SON PATRIMOINE
 

La SCI est aussi un outil de transmission de patrimoine, transmission en douceur et à moindre frais (par rapport à une détention directe de l’immeuble).

Des parents peuvent ainsi apporter leurs immeubles à un SCI, ou acquérir des biens par l’intermédiaire d’une SCI, et – soit céder les parts de la SCI constituée à leurs enfants, – soit faire donation de leurs parts à leurs enfants, en pleine propriété ou en nue-propriété. Tous les quinze ans, chaque parent peut donner jusqu’à 100.000 € à chacun de ses enfants, sans avoir à payer d’impôt (de droits de donation). Les enfants deviennent associés de la SCI, propriétaire des immeubles.

Si la donation porte sur la pleine propriété des parts, et à supposer que les immeubles soient loués, les enfants vont percevoir leur part dans les bénéfices tirés des loyers. Les parents peuvent conserver leurs fonctions de gérants, pour prendre les décisions concernant l’administration courante de la société et, si les statuts le prévoient, vendre un ou plusieurs biens et réinvestir le prix à l’acquisition de nouveaux biens.

Si la donation porte sur la nue-propriété des parts, et à supposer que les immeubles soient loués, les parents vont continuer à percevoir les bénéfices tirés des loyers. Les statuts peuvent prévoir que toutes les décisions ordinaires (en ce compris la vente des immeubles) seront prises par les usufruitiers, ce qui permettra aux parents de maintenir leurs pouvoirs de gestion et de disposition sur les immeubles détenus par la SCI.

Détenir des biens par l’intermédiaire d’une SCI permet de réduire le coût de la transmission.

En effet, pour l’évaluation des parts d’une SCI, il est appliqué généralement une décote de l’ordre de 15 % environ, censée compenser les difficultés liées à la cession des parts et à l’inexistence d’un marché de la revente.

En outre, pour l’évaluation des parts d’une SCI, il est tenu compte de l’actif et du passif, c’est-à-dire des dettes, de la société.

Exemple : Monsieur et Madame X ont créé une SCI pour acquérir un immeuble loué. L’immeuble a été financé par un prêt contracté par la SCI, et remboursé par les loyers dégagés. L’immeuble est évalué 400.000 €. Il reste 300.000 € de prêt à rembourser. Les 300.000 € seront déduits pour la valorisation de la société.

En dehors d’une SCI, il est possible de tenir compte du crédit immobilier en cours, mais seulement lorsque le donataire (celui qui reçoit la donation) accepte de reprendre à son compte les dettes du donateur (celui qui donne), et à condition de respecter certaines conditions.

Article 776 bis du Code général des impôts